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“饮水思源,落叶归根”这是中国人的一句古话,代表人们心底始终存在的一个故乡情怀。尤其是对于在大城市打拼久了的人来说,在家乡买一套房子也在情理之中。不少房企寄希望于春节返乡置业提振销售,然而,今年返乡置业的热情明显比往年要低。

“人口净流出”这个指标,对于三四线城市来讲是致命的。拿哈市来讲,虽然现在房价还在涨,但是人口还是在不断地向一二线大城市迁移。如果你所处的三四线城市房价还在上涨,现在入场,未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析,看下自己所在城市的具体情况。

如果说这一轮房价上涨,尽管涨得人心惶惶,但一线城市房价飙升多少还在意料之中,毕竟有经济支撑、有人口流入。然而,三四线房价的暴涨,就有些让人不能理解了。

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可否认,2017年中国房地产的这轮“强势去库存”史无前例。

要说三四线城市房价的火爆,除了一二线被限购政策挤出的炒房客,更重要的,是棚改货币化推动的。

策略撮合排行榜了解到有不少开发商的楼盘选择春节期间加班加点,但今年春节全国各大城市的楼盘销售并未出现火热场面,不少售楼处门可罗雀。春节假期,中国一二线楼市惯例进入“休假模式”,去年三四线楼市表现活跃的返乡置业热潮也有所降温。那么,“返乡置业”的这次退烧,是否意味着三四五线城市房价要歇菜了?

本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土,然而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。

“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市,带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方,国开行通过棚改专项贷款向地方,地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,居民拿到补偿款去买房。这就形成了资金流的闭环,相当于为房企找到了“客户”。

策略撮合排行榜先来说一下近年来三四线城市房价大幅上涨的原因

结果老大老二发现情况不妙,提前刹了车,但他俩却因为“底盘太高”,飘了起来~

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第一个方面,就是“因城施策” 导致一二线城市部分投资需求转向三四线城市

有些“专家”说,三四线房价飙涨的逻辑主要在于需求随着调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。

因此,三四线城市房价的上涨,是外力的推动,并非内在具有增长的因素。如果盲目介入,尤其是在房价涨起来之后入场,那么后期很可能会遭遇房价缺乏上涨动力,投资者资金被套住的窘境。

继2008年后的第二次房地产政策放松,新一轮房地产周期始于2014年9月。伴随央行进入降息周期,居民中长期贷款快速增长,商品房销售面积增速自2015年2月的-17.8%快速回升,最高达38.8%,带动房价大幅上涨。2016年4季度以后,随着一二线热点城市调控政策集中出台,投资性需求萎缩,房价增速迅速回落。在货币环境依然宽松的情形下,一二线城市部分投资需求转移至非限购的三四线城市。数据显示,调控政策出台密集区间,一、二线城市房价增速降幅分别达30.4%、11.2%;而同期三四线城市房价持续增长。房地产投资资金的转移导致不同城市的房价走势分化。

那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释?再溢也不可能溢到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。

现在,这个窘境可能要来了。

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三四线城市房价飘起来后,背后接盘的却是收入不高,承受风险能力很差的老百姓。

长春市政府发布通知,宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

第二个方面,棚改货币化支撑三四线城市房价上涨

奇怪的房价

此前,住建部等六部委也宣布,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

2015年,我国商品住宅狭义库存高达4.6亿平方米,由于三四线城市前期过度投资、人口及资源向一二线城市迁移,导致房地产库存高企,去库存压力较大。2015年10月份,住建部推出棚改货币化安置,以货币形式直接对拆迁居民补偿,居民再自行以补偿款购买商品房。

大家有没有发现,2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来,然后才有了交易量。

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央行向政策性银行释放的补充抵押贷款是棚改货币化的主要资金来源。棚改资金中约75%左右为政策性银行贷款,其余25%来自于中央和地方财政拨款、商业贷款和地方政府发债。从国开行棚改贷款投放地区来看,2015、2016年分别有62.05%、64.81%的棚改贷款投向中西部及东北地区,是三四线城市较为集中的区域,可见基础货币的定向投放成为本次三四线房价上涨的主要支撑。

这也就是说,房子在交易量低迷的情况下,房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。

无疑,这将对三四线楼市前期上涨的动力,产生釜底抽薪的效应。

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其实换个层面也很好解释,因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。

事实上,三四线楼市的高房价,一直存在一定投资风险。三四线城市人均收入是一线城市、二线城市的三分之一,房价却等同于二线城市,难道还能说这样的楼市没有泡沫吗?

但在去年1-5月,三四线新增住宅库存再次出现增长,为避免过度投资再次造成住宅库存积压,
2018年6月中央开始收紧棚改货币化的贷款头寸,给三四线房价泼了一瓢冷水。棚改货币化收紧之后,实物安置也不再直接推动房价上涨,加上三四线城市人口净流出将是常态,房价缺少长期支撑因素,随着人口整体呈净流出,住房空置率存在不断上升风险,存量房市场未来供大于求,策略撮合排行榜认为这将对房产市场资产价格产生比较大的下行压力。

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三四线城市的房子,还值得买吗?

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就像之前有人问任老,中国的房价会暴跌吗?任老说:“在中国,不让你买房,也不让你卖房,都不让你交易了,还跌个屁啊,别的国家做不到,我们就可以。”

从以往的经验看,市场对于政策,有一个滞后性。尽管断了棚改货币的资金流,但三四线城市房价要回归理性,还需要有一个过程。

所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高,制造上涨预期吸引散户入场,然后击鼓传花,一棒接一棒的传下去。

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至于用什么手段拉高的,很简单,棚改

所以说,要判断一个地区房价涨不涨,难说;但判断一个投资目的地是否安全,却有路可循,那就是看人口流向,只有人口长期流入的城市,房价才有希望。

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但现在什么情况?

这里,大家要留意一个词,叫做“棚改货币化安置”。

城镇化接近顶部,曾经大量进城的农民,未来不会再有更多;很多人从农村进入三四线城市,但他们会发现三四线城市可以立足,但难以富足。只要有机会,也会向一二线城市进发。

以往,政府拆掉棚户区,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”;而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。

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货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%!

更少的流动人口、更多的去往一二线城市,由此,流入人口减少,流出人口增加,放水的速度大于进水的速度,这个水池子只会原来越空;没有了水,三四线城市的房价这艘“大船”还能浮起来吗?

在2014年年底的时候,央妈大笔一挥,国开行等金融机构中,出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

所以,趁市场还没反应过来,赶紧先出手多余的房产,说不定还能蒙到几个小高价;错过这一波,在等待下一次放水,那就不定到哪年去了。就算未来还有暴涨,这些年等待的机会成本,又会有多少呢?

PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气,实质就是一种期限长、利率低的贷款。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

大家都知道,影响房价的短期因素,其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币,但是通过这个PSL,依然可以给地产市场送钱。

这钱有多少?截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。

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然后你就看到,在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的下半场。

其实所谓“棚改”,我总结的话就是:没有需求,我就硬硬给你制造出一些需求出来,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。

上面冠冕堂皇,下面竭泽而渔。

那么,这份爱你能受得住吗?

为何如此疯狂?

之前和朋友讨论这个话题的时候,他反驳我说:“这轮三四线上涨疯狂的程度已经远超预期,绝非只有棚改和政府拉升房价这么简单。”这话我同意。

要知道在化学里面,一个公式要想快速发生反应,务必是要加入催化剂的。房产市场同理,三四线房价上涨的催化剂其实就是所谓的“有钱人”。

随着房价上涨,这部分人把所有流动资金投进了楼市,因为对于三四线城市,投资产品少之又少,而且大涨的机会更是屈指可数。所以,话不多说,一顿买买买,至于泡不泡沫,反正生意伙伴老王买了。

而“真有房人”,可以用“南京万人抢房事件”说明白,而且这里务必要提一下。(毕竟1.2万人寒风中夹着全款买房,这种事情历史上少见。)

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有人问,咋那么有钱呢?动不动就是500~1000万的,而且还是在限贷限购的情况下。刚需是不可能掏出这么多钱的,能出的起这么多钱的早就付首付买房了,谁还会拖到今天。

这里面就要引入两个概念,第一个概念是有房人士,第二个概念是住房抵押贷款。

我们知道,从01年开始,住房市场开始飞速发展,到17年已经历经了16年的时间,里面有多少人,当初只是买1~2套房,有的是为了结婚用,有的是买了改善房。

但是这些房产,如今价值都上涨10~15倍,当初看起来如天文数字的贷款,如今只是毛毛雨,你能想象一个500万的房子,里面只挂了几万元的贷款吗。

那么再引入第二个概念,住房抵押贷款,这批人看中了新房的套利机会,但是手里没有现金,怎么办,火速还清老房子的贷款,然后去银行做抵押,这个抵押率是多少呢,6~7成。

也就是说一个500万的老房子,能贷出来300~350万元现金,贷款第一年还只需要付利息,不需要还本金。这样的房子弄2套去做抵押,那就是600-700万现金!

这个时候去抢新房啊,越大越好,越大赚的越多,先押600万现金在银行卡里,然后去摇号抢房,500万的房子直接抢,只要抢到,转手就能赚100~150万,何乐而不为呢,胆子大一点1000万的房子都敢抢。

总的来说,万人全款抢房,里面真正有全款的人很少,大部分都是通过抵押贷款从银行套钱出来。而这万人里,是首套刚需的不是很少,是几乎没有,大部分都是用父母甚至爷爷奶奶的身份去购买的,纯粹是炒房。

疯狂的结局

有人说,对于大多数三四线民众来说,房价的涨跌也不重要,因为大多数都只会买一套房,在房价大周期下,你的房子涨了,其它房子也涨了,你的房子降了,其它房子也降了。我不明白,这个是什么道理。

“房价涨跌,在于杠杆”。而什么叫杠杆呢?

就是我看到一个东西投资一块钱,能够赚两块钱,我有一万块,能够赚两万,但我觉得这个东西发展潜力巨大,我就拿十万块钱去借了一百万,然后本来只能赚二十万的,现在就能赚两百万,听起来是不是美滋滋?但这是在上涨的情况下。

杠杆增大了收益,也增大了风险,也是十万块钱,没有杠杆,亏本了你只需要亏五万块钱;因为杠杆,现在你可能要亏五十万。

本金没了大不了重头再来,但突然就负债几十万对于大多数人来说还是很难接受的。

就例如棚改这个事儿,以前回迁还可以保证你在原地有原来的面积可住。

现在是另买新房要一万一平,而且是大套间每间一百平以上,而你的平房老屋只有二十平,每平补你八千元,你还得负债八十多万才能有个住的地方,你说你一个中老年人,月入四千,掏完棺材本还得欠人家几十万,这还怎么生活?

三四线的未来

再来看中国房地产市场。截止目前为止,一二线和部分三四线任务完成的不错,去库存效果显著。

年中涨起来的一部分三四线城市有些现在已经开始回落。但是还有部分三四线城市和县城还存在大量库存。

所以,2018年还将继续把击鼓传花的游戏玩下去。

给你以下几点建议:

1.“棚改货币化安置”,只是短期内急剧释放了刚性住房需求。棚改规模越大,地方房价泡沫越大。棚改透支的是未来几十年的居民劳动力。

2.“人口净流出”这个指标,对于三四线城市来讲是致命的。拿哈市来讲,虽然现在房价还在涨,但是人口还是在不断地向一二线大城市迁移。如果你所处的三四线城市房价还在上涨,现在入场,未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析,看下自己所在城市的具体情况。

3.一定要明白“不赚最后一个铜板”的道理。在这些城市房子比较多的朋友,不妨在高位抛出一两套,去一二线城市上车。相信后者的增值潜力,大概率会超过前者。

4.如果你所处的三四线城市或者县城还没有开始涨价,是刚需的话就尽快上车吧,毕竟结婚娶媳妇儿,房子是基础。

5.至于还想在这些三四线城市搞房产投资的朋友,省省吧,不妨把钱放进一二线,给中国百姓安居乐业最后的净土留个机会吧。

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