摘要:在刚刚结束的五一小长假中,尽管众多房企推出多种活动,但不同于去年同期的火热场面,今年五一楼市较为冷清。
五一期间,恒大在沈阳推出辽宁恒大超级品牌日,同时推出恒大绿洲、恒大雅苑等八个楼盘,并推出享购房折上98折、成功认购另减3万元等多重优惠。在…

摘要:距离最严调控启动已有两个半月时间,在调控影响下,本应是购房黄金期的端午小长假却继续降温,广州小长假前两天成交量不足5月日均成交量的一半;昆山成交前两天为零,最后一天也仅为89套;淮安成交跌破百套,显得颇为冷清。
对此,业内人士表示,数据直线下…

国庆长假期间,记者走访部分热点城市楼市发现,多个楼盘推出了假期打折活动,但不少楼盘访客数量不及以往,市场总体较为清淡。业内人士认为,未来楼市调控将延续常态化、持续收紧态势,投机需求将被持续遏制,市场成交热度将逐步回落。

  在刚刚结束的“五一”小长假中,尽管众多房企推出多种活动,但不同于去年同期的火热场面,今年“五一”楼市较为冷清。

   
距离最严调控启动已有两个半月时间,在调控影响下,本应是购房黄金期的端午小长假却继续降温,广州小长假前两天成交量不足5月日均成交量的一半;昆山成交前两天为零,最后一天也仅为89套;淮安成交跌破百套,显得颇为冷清。

打折促销难改市场清淡

  “五一”期间,恒大在沈阳推出“辽宁恒大超级品牌日”,同时推出恒大绿洲、恒大雅苑等八个楼盘,并推出享购房折上98折、成功认购另减3万元等多重优惠。在郑州,招商天地华府项目推出98折优惠;恒大山水城项目推出首付分期,首期仅5%,享额外96折上折;郑北孔雀城则推出一二期珍藏房源,下叠送小院,中叠送阳台,上叠送露台,买叠拼送停车位。

    对此,业内人士表示,数据直线下滑的主要原因是政府限价房企暂缓开盘,供应减少,因此市场并没有数据所显示的低迷。但需要注意的是,在政府调控不放松的背景下,购房者心态正逐步从激进转向观望,下半年房价或有松动的可能性。

国庆长假期间,在贵阳市观山湖区某楼盘,售楼大厅内坐满了洽谈的数十组客户,样板间内也颇为热闹。据介绍,该楼盘的主力户型为45-60平米的LOFT公寓,打出了“买一层相当于送一层”的广告。售楼经理介绍:“之前确实卖得不怎么好,但国庆期间推出了打折活动,销售情况有所改善,昨天刚成交了一套。节日期间在总价基础上打94折,折算下来一平米约11000元。”

  房企的大力度活动并未换来高成交量。中原地产数据显示,从小长假前两天来看,一线城市合计网签商品房住宅360套,与清明小长假前两天基本持平,同比跌幅超过50%;二线城市网签量同比跌幅在30%左右。

    遇冷 多地楼市成交创新低

西安市北三环某楼盘销售员称,国庆期间很多人去旅游,所以来看房的人较少。目前西安楼市调控较严,房价应该不会再大涨。

  记者在广州看到,看房人明显减少。一位中介人士表示,“五一”前两天只带两波客人看了几套房,但是一套都没有成交。网易数据中心显示,在“五一”新推2434套的背景下,小长假前两天,广州新房仅成交281套,其中4月29日成交177套,30日成交104套。据广州中原研究发展部监测,2017年同期,广州新推1969套住宅中,总成交约1303套。

    淮安楼市调控时隔四个月后“梅开二度”。小长假放假前一日,淮安市下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展的通知》,小长假起开始执行。在此影响下,端午小长假期间的淮安市住宅日成交量跌至百套之下,比新政前日成交200套左右降幅明显。

易居研究院智库中心总监严跃进认为,西安楼市监管趋严,对市场交易有一定影响。贵阳相对于同类省会城市而言,房价相对较低,所以房地产市场交易会比较活跃。同时,不排除当前贵阳部分房企也在主动降价让利。若是此类城市未来市场表现继续火热,预计也会有各类新的管控举措推出。

  中原地产首席分析师张大伟认为,相比2月受春节假期影响的市场低迷态势,3至4月全国主要城市成交量有所平稳,供应量明显上涨。目前大部分城市成交量环比上涨,但相比调控前,当前市场成交量依然处于低迷状态,很难说回暖。“4月下旬出现‘日光盘’现象的热门项目,或能引起购房者积极性的,还是限价项目。”张大伟说。

    广州方面,2017年端午假期广州新建住房网签成交263套,同比2016年端午假期的791套减少528套,同比下降66.75%;成交量尚不足整个5月日均成交量的一半,其中海珠、白云、越秀三区均为“零成交”,天河、荔湾、番禺均只有6套成交。

中原地产研究中心统计数据显示,国庆长假整体楼市平稳,市场逐渐出现高位回落的现象。从典型城市网签数据看,北京新建住宅国庆前6天网签55套,二手房住宅网签37套,上海网签新建住宅553套,广州583套,深圳191套。整体看,与2017年国庆期间相比有涨有跌,一线城市楼市延续了超过一年的低迷成交量。

  有业内人士认为,虽然在严控下不存在市场回暖的基础,但刚需购房者近日因舆论影响入市积极性有所提高,出现部分催促入市的声音,应警惕楼市炒作与中介等代理人员过度营销引致房地产市场又一轮非理性“繁荣”。

    值得注意的是,端午节楼市遇冷只是整个5月的缩影。

“金九银十”不再

  专家称限价政策致楼市数据失真 与初衷背道而驰

    中原地产最新数据显示,广州今年5月的总体成交量创下近两年的新低,数据显示,5月1日至29日,广州仅成交一手住宅6326套,是自2011年广州调控以来5月成交的第二个低点,仅高于2014年楼市低迷期5月的5843套成交量。5月1日至30日,北京合计月内二手房住宅签约10236套,成交面积96.45万平方米,较4月分别下滑39.4%和37.3%。而这个签约量,是近27个月的最低值。

从9月的情况看,克尔瑞地产研究中心数据显示,29个重点城市商品住宅9月供应量为2949万平方米,同、环比分别上升6%和12%。总体来看,一线城市加快供应,“金九银十”房企的推盘销售热情相对较高,供应稳步放量,预计十月仍有望保持小幅微增的态势。二三线城市的供应也稳步增长,环比上升14%,同比微增4%。

  “五一”期间走访北京地区多个楼盘发现,假期前来看房的客户可谓络绎不绝。商家签约砸金蛋、首付可分期等优惠活动也是层出不穷。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体看,北京等一二线城市在3月调控后,数据逐渐开始反映出调控影响,网签成交量持续走低,“红五月”成交全面滑坡,市场开始进入调整周期。一线城市同比下调幅度达到了37%,二线城市下调幅度接近30%。

不过,在推盘热情高涨的同时,总体成交量不尽如人意。中国指数研究院数据显示,9月其监测的主要城市成交面积环比下降7.29%,超六成城市环比下降,同比下降0.52%。分城市来看,一线城市成交量企稳回升,成交面积环比上升6.78%,一线城市同比增长37.68%;二线代表城市成交面积环比下降5.8%,同比下降1.61%;三线代表城市成交面积环比下降25.16%,同比下降25.33%。

  业内人士认为,去年下半年以来,市场调控政策不断加码,各地供应也不断缩水,但是巨大的市场需求依旧存在。一线城市“五一”期间看房量明显上涨,但2018年调控政策仍在继续,不存在回暖的政策基础,市场成交量谷底回升主要源于刚需购房者入市积极性提高。

    对此,伟嘉安捷分析师表示,从目前来看,调控政策趋严的情况下,贷款购房首付和利率也双双增加,不少购房人暂缓购房脚步,观望情绪较为浓厚。统计显示,端午节三天房贷市场咨询量同比去年端午节期间下降近三成。

中原地产首席分析师张大伟表示,楼市已经没有“金九银十”,从市场看,2017年以来大部分热点城市楼市已经全面限价化,这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多的看限价政策的严格与否。多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市楼市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

  北京地区看客多成交少

    此外,CRIC房地产研究中心研究员杨科伟也表示,热门城市对项目定价、预售证发放的限制有增无减,导致新增供应同、环比皆下降且处于低位,暂缓开盘的房企数量大幅增加也是成交下滑的主要原因。与往年不同,理应是楼盘加推旺季、蓄客最佳时期的端午小假期,今年却出现多地无楼盘上市,更无楼盘加推开售。

调控将持续深化

  4月30日,房山区某现房楼盘的售楼大厅里人声鼎沸,挤满了看房的客户。而在样板房内,看房的客户更是络绎不绝。

    博弈 供求不均加剧多方拉锯

中国指数研究院分析人士称,在“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”的政策基调下,各地调控方式趋向多元化,针对不同区域精准施策更为灵活有效。

  据介绍,该楼盘主要出售95平方米或103平方米的精装房,均价每平方米52000元。售楼经理介绍,该楼盘目前推出促销活动,30万可以抵扣房价的10%,但需在首付时付清。也就是说,该楼盘的首付达50%以上。目前在售的三栋楼是该楼盘的最后一期,其中一栋为该楼盘的“楼王”,4月底刚开始出售。

    虽然在严厉的调控下,楼市成交量大幅下滑,但是价格仍未有明显向下趋势。

“目前中央坚持调控不放松,监督地方落实稳地价、稳房价的主体责任,短期不存在政策转向基础。地方继续‘落实主体责任’,分类调控、因城施政仍继续深入。”广发证券分析师乐加栋介绍,从“四限”层面来看,成都限贷升级,二套房有贷款记录的,首付比例由60%上调为60%-70%;赤峰推出限贷、限售、限价政策;海口、三亚要求房企根据成本核实价格重新备案;南京暂停法人购房。

  与此同时,在门头沟区的一个楼盘,看房现场冷清了许多,只有三五户看房者与售楼人员交谈。不过,售楼人员表示:“楼盘2020年交房。3月底放出来的一批新房已经全部售罄,现在只剩170平方米以上的了,而且是之前购房者资质没有批下来不得已清退的。我们现在已经不做推广了,来客基本都是自行搜索或者路过看到楼盘才进来咨询的。”

    国家统计局公布的最新数据显示,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均,计算得知,2017年4月份,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.73%,依然保持高位。

恒天财富研究报告指出,未来各个城市的调控政策将呈现以下趋势:一是限购、限贷等继续不放松,限制投机性需求;二是精准的人才政策,布局城市发展;三是多部门联手,治理房地产销售乱象,保证刚性消费者的购房需求;四是热点城市增加多供给主体,加速建立地产长效机制。

  中原地产首席分析师张大伟表示,北京、上海楼市小长假期间看房量有明显上涨。以上海为例,4月入市项目明显增加,小长假前八盘齐开,近3000套房源入市。北京因为限价房的销售政策还不明确,但在小长假期间也有多个项目开放售楼处,关注数量明显增加。

    其中,62个城市环比上涨,26个城市涨幅超过1%,3个城市涨幅超过2%。具体来看,唐山4月房价环比上涨2.3%,蚌埠环比上涨2.2%,宜昌环比上涨2.1%,北海上涨1.9%,沈阳上涨1.8%,扬州、金华上涨1.7%,昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。

  楼盘看客虽多,但成交量却不尽如人意。据中原地产数据显示,4月29日、30日北京新建住宅网签量分别是8套、3套,二手房市场住宅签约分别是145套、85套。一线城市小长假前两天合计网签商品房住宅为360套,同比跌幅超过50%。

    杨科伟表示,在需求外溢、投机心理难平的同时,供求不均更加剧了买卖多方的拉锯战。

  刚需上位炒房遇冷

    以南京为例,受公证摇号新政的影响,选择在端午假期开盘的楼盘为零。热门的南京河西南板块三家即将要加推摇号的楼盘虽没有要开卖的动静,但仍然有不少购房者过来探盘、登记。有报道显示,仅上述楼盘,每位销售员基本上都有500组左右的客户,甚至有的选择通过提高首付比例至8成以筛掉一些客户。

  据上述门头沟某楼盘的售楼人员介绍,此处房产的顾客主要是四五十岁、有一定经济实力的购房者,主要是“买一卖一”的改善型需求,很多顾客是将老房卖出获得新房的首付款。

    无锡也有类似现象,数据显示,端午假期三天无锡楼市备案成交商品房250套,面积2.61万平方米,不如2016年假期一日的成交量。但从楼盘开盘状况来看,假期期间,无锡惠山区某楼盘加推三期新品464套房源,引来3000多名客户。新吴区某盘首批仅推出高层1#、5#楼共约128套房源,但吸引了近900组客户预约选房,项目甚至选择以提高首付至50%作为“限客门槛”。有业主称,抢房十分激烈,该纯新盘置业顾问之前承诺的约13000元/平方米的价格,直接变成了14000元/平方米,甚至是达到了差不多15000元/平方米。

  首套房刚需购买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘,二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房,周先生也颇为满意,或许近两天就可以定下来。

    对此,杨科伟表示,相对于成交量下滑明显,由于购房热情仍在,价格仍处于僵持状态,甚至部分地区存在上涨之势。

  与此相对应,炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房,把房子出租给了公司,很影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有些担忧新住房周围再次发生这类情况。但是售楼人员表示,现在购房者都是刚需,而且由于限购政策,没有人能够像过去那样买房。

    以石家庄为例,此前石家庄市住建局发布《今年一季度房产交易季度报告》显示,今年一季度石家庄市主城区商品房共成交108万平方米、成交12253套,同比下降39%。其中,商品住房成交65万平方米、成交5089套,同比下降56%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从实际情况来看,过去压抑的市场需求开始释放,带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同,这次成交量回升以价格比较低为背景,有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。

    但价格方面,仅5月单月,石家庄楼盘调价数量达到21盘。其中7个住宅项目进行调价,10个写字楼项目进行调价,3个别墅和1个商铺项目进行调价。住宅方面,位于新华区、桥西区、高新区等项目中,新合作城市广场、龙湾、中山尚城分别上调1000元/平方米,华丽家族楼盘上调1300元/平方米,官峰嘉邸项目上调2000元/平方米,十里逸墅项目上调60万元/套。此外,别墅项目原河名墅更是从之前的2000万元/套,上调至2366万元/套,上调366万元/套。

  “现在的楼市还谈不上回暖,主要是一些限价项目入市,的确有些购房者关注。”张大伟认为,相比调控前,当下市场成交量依然处于低迷状态。

    **蔓延 楼市限售时代开启

  市场活跃度料提高

    **杨科伟认为,在持续低供应下,楼市多方仍将处于拉锯状态,“有价无市”格局愈加明显。因此,受制于限购、限贷政策持续发力,叠加严控供应,多数城市成交持续低迷,但随着楼市持续的政策收紧,调控的延长,在房企回收资金的压力下,供应量企稳回升,成交量有望逐步回归至正常水平。而对于部分城市,房价仍面临着较大的上涨压力,后期不排除跟进落地限购、限贷新政的可能性。

  “虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势,但从趋势看,5-6月,全国热点城市的市场活跃度会有所提高,特别是限价政策严格的区域,很可能会继续出台摇号销售政策。”张大伟认为。

    张大伟表示,从目前来看,限售时代已经开启,楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

  在供给方面,克而瑞地产研究认为,在严格的调控政策背景下,高价豪宅预售证批复越发严苛,房企依靠捂盘惜售、延迟入市,以时间换价格的可能性越来越低。此外,在经过一个季度的蛰伏后,巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态,降低预售价格,被动加速项目入市,把全年的销售计划前移,抢收业绩,来确保全年销售目标的完成。

    中原地产研究中心统计显示:成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)、珠海等超过30多个城市,历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。

  从政策看,张大伟表示,2018年各地调控政策依然在持续,叠加信贷收紧,目前市场调控下,不存在回暖的市场政策基础,但热点城市严格执行调控已经超过一年,刚需购房者最近入市的积极性有所提高,市场成交量已经相比谷底有所恢复。

    “预计未来限售政策将快速向三四线蔓延,后续可能会有超过50个城市执行限售。”张大伟说。

  严跃进则表示,目前来看,政策收紧的效应已经明显,继续收紧可能性不大,利空出尽就会变成利好,楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景,后续房地产还是会有一些新思路,比如发展住房租赁市场,鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

    此外,值得注意的是,全国人大财经委副主任黄奇帆日前的演讲也透露出未来房地产长效机制的雏形。他指出,未来中国房地产长效机制将从土地、金融、税收、租赁、地票等方面入手。

  克而瑞研究中心研究员杨科伟表示,未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面,“四限”政策难言实质性转向,着力抑制投资、投机性需求,减缓房价上涨预期,以防资产价格过快上涨;另一方面,支持居民自住购房需求,尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市,去库存新政将持续发力,着力支持刚需以及改善性购房需求。

    对于未来房价,张大伟说,从过去调控看,一般都需要6个月以上,价格才会出现明显的下行。目前来看,严厉调控开启仅2个月时间,买卖双方还在博弈过程中,成交下滑还需一定时间体现在房价端。以此来看,四季度房价或现松动。

  杨科伟认为,限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”,摇号项目销售更是异常火爆,多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈,与调控政策初衷背道而驰。3月份以来,以上海为代表的热点城市加快预售证审批,限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期,限价‘堰塞湖’终须解决,热点城市预售证审批或将趋于宽松,房价容忍度也将上升。当然,为了切实解决刚需群体居住需求,地方政府还是要落地一些保护性措施,譬如刚需家庭优先选房等。”

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