摘要:海南建省30年,经历了好几轮的 房地产
潮起潮落,也给很多闯海人带来了第一桶金。如今成为自由贸易试验区的海南,还能再依赖房地产发展经济吗?
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1988年4月,海南省正式成立,这个中国的第二大海岛被推向了改革开放的最前沿。此前,海南只是隶属于广东省管…

[摘要] 海南此次的全域调控颇有几分“壮士断腕”的决绝。

昨天在查阅中国房地产历史文献的时候,冷不丁得看到上面一段话,感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。

  海南建省30年,经历了好几轮的房地产潮起潮落,也给很多“闯海人”带来了第一桶金。如今成为自由贸易试验区的海南,还能再依赖房地产发展经济吗?

文/时代财经    刘新歌

如果你知道这是什么的话,你就会明白,二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房,那么商品房和你是无关的。至于未来如何,也决不能让你露宿街头。

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每逢政策利好,楼市不免暗流涌动。收到建省、办经济特区30周年政策“大礼包”的海南,正在向热潮涌动的楼市喊“停”。

纵观长达三十年的中国房地产市场,你还会发现很多很有趣的事情。

  1988年4月,海南省正式成立,这个中国的第二大海岛被推向了改革开放的最前沿。此前,海南只是隶属于广东省管辖下的一个行政区。

4月22日晚,海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称“《通知》”),宣布在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。同时,要求实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

例如“中国人是有买房传统的”,“政府每次放水都是为了拉动经济发展”,“任何调控都可以控制房地产市场”,这些其实都是伪命题。

  作为中国最大的经济特区,海南岛当时就像哥伦布发现的新大陆一样,因为特区之“特”,吸引了数十万热血青年从天南海北来到这里。闯关东、走西口、下南洋,他们与中国历史上著名的几次人口迁徙潮一样,有一个响亮的名字:“闯海人”。

这是今年3月以来,海南第3次对楼市开刀,也是海南过去一年多来的第14次调控。一次次加码中,政策对市场的管控可谓面面俱到。无论对于房企还是购房者,海南楼市已经起了变化。

“周易八卦,五行占卜”,中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样,购房者咨询我最多的问题就是:未来房价到底怎样?我该如何选择购房时机。

  时年25岁的潘石屹当时在深圳打工,过得极为压抑,甚至几度动摇,想回原来的单位——河北廊坊的石油部管道局上班,原单位的同事告诫他:要饭都不能走回头路。年轻的小潘咬咬牙,继续坚持了下去。

楼市入冬

其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。

  到海南建省后的第二年,潘石屹来到海南寻找发财的机会。机缘巧合之下,他在岛上承包了一个砖厂,管理着三百多个民工。

海南此次的全域调控颇有几分“壮士断腕”的决绝。《通知》规定,在海口、三亚、琼海等已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

中国房地产市场诞生

  冯仑第一次踏上海南岛是1987年12月。当时,他是中央政治体制改革研究小组办公室成员,来海南岛只是调研,“顺便来看一看”。虽然当时环境荒凉,但是岛上年轻人的希望和热情感染了他,冯仑动心了。1988年,冯仑受命来海南组建海南改革发展研究所,并任常务副所长。

在上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

股票基金 1

  1989年,冯仑回到北京,原单位解散,后来他到牟其中的南德集团工作,成为了牟的办公室主任,王功权和王启富也陆续到了南德集团。1991年,一行人因为“想创业”,再次回到了海南。因为海南岛是“当年唯一一个可以创办皮包公司的地方,在别的地方完全没有可能创业”

“这个限购政策等于海南房地产市场对外地人关上了门,毕竟两年社保的要求基本上很难达到。”陈明辉向时代财经分析道,全域限购的政策对消费者的杀伤力颇大,对传统房企亦影响深远,“接下来一段时间会比较难过,限购不仅直接导致有效客户量的剧减,长期看也会冷却消费者的购买心理。”

1980年是中国房地产的元年,这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业,开始缓慢的种子发芽阶段。

  冯仑和前同事易小迪,从南德过来的王功权、刘军、王启富一起几个人东拼西凑凑了3万元,作为注册公司的前期费用,新公司叫海南农业高技术联合开发投资公司,这就是万通的前身。(1993年通过产权改革,变为万通集团公司,冯仑任董事长。)注册完公司,他们兜里只剩几百元钱。半年后,潘石屹加入。后来被称为“万通六兄弟”的团队集结成型。

不过,陈明辉并不认为这次空前严格的限购会给海南楼市和房企带来严重影响和风险。他认为,经过过去一两年的去库存,海南有效的库存量已经降低,房企去库存、资金占压的压力也较小。

不过当时很多人担忧文革重袭,不敢拥有私产,而且也期盼单位免费分房,房地产业的规模很小。

  创业过程是曲折的,他们倒腾过“种衣剂”的农业项目,也做过香蕉苗的生意,但都没有赚到钱,最后还是回到房地产。

易居研究院发布的《中国百城住宅库存数据》显示,截止3月底,海口库存量488万平米,同比下降19%,三亚库存量为294万平米,同比下降14%。“短期内房企的风险和压力不是特别大,最多是那些计划下半年或者未来要开新盘、回笼资金的企业感受到的压力会大一些。或者已经开盘的项目,业绩可能没有预期那么好。”陈明辉称。

1984年,邓老肯定了房地产行业的意义,排除了杂音,地产的黄金10年到来。

  做地产几乎是一种宿命,“因为海南当时最吸引人的只有房地产项目”

中国综合开发研究院、旅游与地产研究中心主任宋丁指出,海南的此次调控非常有必要。他认为,海南要走向自由贸易港、需要平衡内部产业结构的状况、把整体经济拉上和自由贸易港相匹配的开放式路线。“长痛不如短痛,海南需要采取一个立竿见影的方式、用一种快刀斩乱麻的硬着陆办法来解决将近20年来形成的‘乱局’”。

1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展。

  北京一家集团公司的老板看上了他们这几个人,与他们达成一项协议:给他们500万元资金,利息20%。这笔钱由对方派人监控,利润五五分成。可以说是“天上掉下来的陷饼”。

拒绝楼市泡沫

所以,1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。

  万通用这些钱买了金贸区九都别墅共8幢,价格是每平方米3000元,预付500万元,其余1000万通过中亚信托做按揭。之后,他们急于倒卖出去,可是没人要,便在手中呆了两个月。正当他们认为“麻烦快来了”的时候,形势急转。

每年的4-9月是海南楼市的传统淡季,但今年有些不一样。4月13日,中央为海南下一步的发展树立“新路标”,提出在海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,这使得海南房地产的关注度急剧上升。

中国第一个房地产泡沫破裂

  1992年初,邓小平南巡讲话,掀起改革开放的新一轮高潮。热潮之下,海南岛真正的泡沫经济到来,房地产作为最大的泡沫,吸引了无数的资金。从1991年1月至1993年6月,17个月的时间里,海南上演了无数一夜暴富的神话。这些神话无一不与房地产联系在一起。

楼市的躁动也由此开始,“这几天都很疯狂,包括买房的、卖房的,很多岛外的人专程过来买房。”海南锦诚咨询总经理陈明辉对时代财经说到。

1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,大批的人来到海南淘金,这些人里就有潘石屹,冯仑,易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。

  万通的神话就是从那8幢别墅开始。山西的老板韩九吉来了,万通出价每平方米4000元,内蒙的老板来了,万通加价到4100元。结果韩买了3幢,内蒙人买了2幢,另两幢以6000元一平方米也转手了。

严控楼市投机行为的必要性,海南自有往事可鉴。1988年4月13日,海南脱离广东省,成为我国第31个省级行政区,同时获准建设成为全国第五个经济特区,海南走上发展的快车道。

1991年,国务院进行24个省份的房改,全国房地产进入起飞阶段,同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

  万通的这个项目赚了300万元,这是这几个人共同的第一桶金

一时间,“到海南去”成为潮流,一大批人争先恐后地跨过琼州海峡淘金。随着这批“闯海人”涌向海南的,还有“投资热”,由于缺乏正确的产业发展导向,大批资金齐齐涌向房地产。

1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。

  他们没有把这些钱分了,也没有配好车。万通用这些钱做了几件事:为员工买房子并进行培训,然后继续在海口、三亚炒地皮。

据统计,当时前来海南投资房地产业的企业多达4800多家,吸纳资金高达400多亿元。到1998年底,海南全省已建成未销售的商品房达703万平方米,但当时海南人口仅为全国的0.6%,岛内积压的商品房占全国的10%。

地产泡沫时期,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。

  那个时候,满大街都是买卖房产的人,操着全国各地的口音,凭几张房地产图纸就能卖出金山银山。

那一波“地产热”让南下淘金的潘石屹、冯仑、王功权等后来的商界大佬掘到人生的第一桶金。但由于缺乏实业和人口支撑,房地产泡沫很快便破灭。这一轮开发给海南留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地,仅四大国有银行的坏账就高达300亿。

1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅达八成五。

  从1991年创业至1993年,海南房地产高潮期间,万通的资产达到了10亿元,“在海南我们完成了资本的原始积累”。最关键的是,他们在泡沫破裂之前成功从海南“胜利大逃亡”。

从1999年开始,海南开始处理积压的房地产。面对庞大的“烂摊子”,海南用了七年的时间才初步消化。2006年下半年开始,元气大伤的海南楼市逐步走出泥沼,开始出现缓慢的恢复性增长。

剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,导致了中国地产的首个调控政策出台。

  1993年6月,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,采取紧缩政策,促使经济“软着陆”。

资本的天性是逐利的,海南楼市仍面临着慎防泡沫的压力。虽然与大陆仅有一海之隔,但海南楼市却极为特殊,海口等多个城市的房价涨幅居全国前列。2017年年初,三亚更是连续两月领涨全国。

于是海南泡沫直接炸裂,海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%,引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯,海角,烂尾楼”。

  经济整顿一开始,海南房地产热浪就应声而落,数千家开发商卷款逃离,遗留下大量荒芜的土地和空置商品房,遍地都是烂尾楼。

运营时代来临

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  1993年国家紧缩银根,海南房地产业泡沫开始破灭

在海南的购房群体中,外地客占据了绝对主流。某位不愿具名的海南业内人士向时代财经透露,2016年,外来购房者占比高达85-90%。

同时,海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场被冰封。

  江湖上一直流传着潘石屹“5斤桔子换取规划局内部消息”,从而判断海口房地产市场处于极度危险的状态,进而决定撤出的说法。但关键因素或许还是来自北京政策层面的消息。

这次调控除了封堵外地购房者的投资需求,也基本切断了外来房企进入海南的重要路径。《通知》明确严控建设用地总量,尤其是住宅用地,这无疑增加了外来房企进入海南的难度,同时也会拉长开发周期,对房企的周转产生影响。

PS:中国第一批地产人的诞生:

  当时的万通二把手王功权后来在接受采访时说:“为什么很多企业没有撤出来,而我们能够撤出来?一是冯仑的信息很充分,二是得益于我自己。开会讨论的时候,我非常坚决,理解的要执行,不理解的也要执行,谁不执行就撤谁的职务!”

目前,TOP30房企中,多数已在海南有所布局。海南锦诚相关统计数据显示,恒大、碧桂园、雅居乐、融创、富力等在海南的土地储备颇为可观。

潘石屹等万通系人马,也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通,通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO,易小迪离开万通成立了阳光地产!北京国贸边上万通广场,阳光100,SOHO现代城都是他们的项目。

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其中,雅居乐超过18%的土储位于海南,恒大在海南区域有16个项目,土地原值为161.7亿元,总土地面积高达1709万平方米。富力地产在海南区域的权益总建筑面积为317.1万平方米,权益可售总建筑面积为305.6万平方米。

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  今典集团董事长张宝全也是在海南完成了他的原始积累

不过,在新的形势之下,提前布局海南的房企也面临抉择和转型。业内人士认为,交易已经不是(海南楼市的)未来,运营时代将被动开始。陈明辉也表示,“如果继续传统的住宅、销售模式,房企在海南想谋求更大的发展会比较困难。”

(海南淘金时的“万通六兄弟”,从左到右依次为:冯仑、易小迪、王功权、潘石屹)

  他曾是一名文学青年,当过战地记者,出版过小说集,还到北京电影学院读完了导演专业。为了筹集拍电影的资金,选择“下海”经商。

但调控关上了一扇门,也同时打开一扇窗。《通知》规定,建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

1992年8月,正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现,他还准备继续“淘”下去。

  张宝全最先到了深圳,但没有找到机会,于是继续往南,来到海南。

“跟着政府指引的方向,比如产业的形式、运营的形式,发展空间就会很大。运营方面,比如长租公寓、产业办公等等,还有文创相关的板块都可以去做,也是政府鼓励的。”陈明辉说道。

为了核实一个项目的审批情况,潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料,他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。

  到海南不久,1992年10月,国务院批准设立了海口保税区,炒卖地皮之风兴起。

凭着直觉,潘石屹意识到,“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家,撤回北京发展。

  在海南,张宝全与工商银行下属的一家企业合作,开办了一个二级房地产开发公司,同岛上的其他地产公司一样,开始炒地皮——先找好买家,再利用银行的资金,找到上游的土地,转手卖出。风险很小,收益却不小。

中国房地产去库存1.0版本

  在炒地皮的同时,他注意到大量的粮食和货物进出海南,便成立了一家海运公司,买了一些二手船,开展另外一项生意:海运。

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  正是这项不经意之间分散风险的投资,帮他从海南的房地产泡沫中幸存下来。

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  虽然成功从海南脱身,但却深深影响到他后来的做事风格:保守,不敢冒进

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  吉利老板李书福也有过海南往事。1992年,他带着做电冰箱辛苦赚来的钱,杀向海南房地产,结果“几千万全赔了,人都回不来了”。对于这段经历,他不愿多提。正是这段炒房失败的惨痛经历,他意识到自己只能做实业,这才有了在汽车领域深耕,成功收购沃尔沃、以90亿美元买入奔驰母公司股份并成为最大股东的辉煌现在。

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  现在的上海证大集团董事长戴志康,也曾在海南灰头土脸

房地产去库存2.0版本

  1992年,戴志康在海南组建了中国第一家公募基金公司——富岛基金公司,并担任总经理的职务。富岛基金第一次就募集6000万元,用于投资房地产和股票,年仅28岁的他在投资金融界声名鹊起。

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  好景不长,1993年中央政府宏观调控后,股票雪崩,海南泡沫破裂。戴志康不但赔光了利润,还搭上了6000万元本金,输了一亿多,赔得差不多快破产了。

又是造化弄人,半年之后,美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地。

  直到2年后的327国债期货事件,戴志康才一把翻身,不仅还清债务,还积累了一笔财富。

在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查,全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0,按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍,哪怕全国立刻停工,房子都够用11年,如此巨大的空置商品房市场根本难以消化,整个行业濒临崩盘。

  出生于海南的冼笃信,则堪称另一个版本的传奇。他从极致的山顶巅峰跌落谷底,靠着旁人难以企及的韧性,卧薪尝胆,触底反弹。

同时中国的宏观经济环境恶化,经济增速下滑严重,政府开始再度救市,房地产去库存2.0版本开始了。

  冼笃信,一个吃不饱饭的海南农村孩子,从小就不安分,倒卖过木材,做过粉条生意,贩卖过沉香,从来都没有停止过赚钱的脚步。

同年四万亿计划正式上线,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。

  80年代,他通过海南岛上大热的“汽车贸易生意”,在不到半年的时间里,赚了100万元,完成了自己的原始积累。

于是2009年房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。

  作为土生土长的海南人,冼笃信深入参与了海南的整个房地产泡沫过程。凭借自己当地的关系网,与金融结构和当地政府绑定在一起,用赚来的钱在海南四处买地,最多的时候,他手里握着约5000亩土地,当时总市值超过10亿元。

于是再度民怨沸腾,为了安抚民心,09年12月,政府推出国四条,2010年1月又提出“国十一条”。

  1994年,《福布斯》首次对中国富豪进行排名,冼笃信以5亿元总资产进入前10名,位居希望集团刘永好、东方集团张宏伟之后。这个出生在海南岛的小个子男人,在33岁的时候成为商界耀眼的明星。

这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子,怎么做经济适用房,怎么做小户型等等,没有收紧银根,没有降低贷款。所以,全部沦为空调。

  期间,由于看重与政府的关系、义气用事、感情用事的冼笃信,错过了公司上市、变现部分资产、分散投资到北京上海的各种机会,在泡沫破灭之后,从云端跌落至凡间,巨额财富几乎被蒸发殆尽,连自己的奔驰车都变卖了。

2010年房价继续上涨,当年涨幅冠军为通州的副首都概念,涨幅达到3倍,亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。

  好在,冼笃信没有跳楼,也没有跳海。

2010年4月17日,在接近沸腾的房价面前,国务院印发了“国十条”,国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

  他不断反思和反省,始终在耐心地等待机会。经过这么多年的卧薪尝胆,冼笃信的人生开始反弹。

效果很显著,全国房价也都有小幅下跌,不过当年8月房价开始止跌,颇有报复性反弹的架势。

  冼笃信的手中还有项目,还有土地,以及作为海南本地人的关系网。他的人生下半场正在重启,还可以重来。

于是2010年9月,国土部和住建部继续发力,联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,从用地的角度进行规范调控。

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9月29日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根,所以房价没有进一步大跌,不过止住了反弹的苗头,2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡,观望浓厚。

  海南建省以来的第一次热潮,“淹死”了不少精英。

房地产去库存3.0版本

  即便有人在当时成功逃离了海南泡沫,却又栽倒在其他跑道上。

接下来就是5年的冻市期,2010-2015,全国房价基本不涨不跌,投机绝迹,大横盘状态,库存闲置商品房数量飞速增加,一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引爆了一波翻倍涨幅,所谓房地产去库存3.0版本。

  1992年被评为海南十大房地产开发商的吴旭,从地产泡沫脱身后活跃在证券市场,后来成为证券市场著名庄股思达高科的庄家,十几亿资产化为灰烬。

然后2016年国庆前夕再度开始调控,“限购限贷,限售限价”,到目前为止,调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。

  股市隐形大鳄、泛亚系实际控制人范日旭,同样在海南,通过租房中介和“天才”般的运作海南出租车公司,完成了资本原始积累。1990年从海南衣锦还乡,涉足资本市场,后来因涉嫌多项罪名被判10年。2017年出狱之后的他,开始研究起了佛教道教,不期望东山再起。

总结

  昔日在资本市场长袖善舞的诚成文化老板刘波,也在海南留下了一段“传奇”往事。他在海南房地产上挣到了第一桶金,成功从“小倒爷”转型为“儒商”,后来编撰出版了《传世藏书》,还与著名影星许晴有过一段情,最后因为债务远遁日本,2017年11月客死异国。

房地产如洪水猛兽,一旦放出来它就会发疯,很难被压制住。唯一的方法是政府用“信贷、利率和限购限贷”这个鞭挞才能整治得住。

  海南的房地产泡沫,在中国商业史上,留下了多姿多彩的一页,尤其称得上是房地产的“黄埔军校”。

从中国房地产的历史可以看得出,政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了,买不起房,民怨沸腾;房价低了,经济萧条,怨声载道。

  据说,北京CBD一半的楼都是由这帮“闯海人”盖的。

为了发展经济,保障民生,只能拉出这个猛兽一次又一次碰撞经济。其实目的为了什么,是为了割富人的韭菜,来拯救穷人的心病。

  当时的海南更像是一所速成学校,一个大熔炉,数十万热血青年经过在那里的锤炼和摔打,完成了市场经济的洗礼。海南成就了一大批像“万通六兄弟”这样充满智慧、敢于挑战传统的市场经济领袖,很多闯海者成为民营企业的领军人物。

上文是中国房地产二三十年来的历史,现在我把它放在一起,一条一条的罗列出来,相信大家是有收获的,会对中国房地产的发展有一个更为深刻的认识。

  就像“六兄弟”之一的易小迪说:“那是一个最好的时代,也是一个最坏的时代;是最好的地方,也是最坏的地方;有人在那里成功,有人在那里堕落;海南是个试验场,所有的事情都可以尝试……”

那么对于未来中国房地产市场,能推演出什么趋势呢?

  海南地产泡沫的另一个遗产就是:全海南房地产公司倒闭一万多家,占全国0.6%总人口的海南省,留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

1.未来房价会暴涨吗?

  一海之隔的广西北海,沉淀资金甚至高达200亿元,“烂尾楼”面积超过了三亚,被称为“中国的泡沫经济博物馆”。

从历史规律可以看出,每次放开调控,鼓励购房。都是ZF以“去库存”的名义拿房地产来救市。否则绝不会它做文章,最后导致房价大涨,民怨沸腾。

  从1999年开始,用了整整7年的时间,海南省处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。

而从历史上来看,几次房价暴涨的原因分别是金融危机、非典、低迷市场情况下积压的超大库存量。那么现在库存已经去的差不多了,上述的危机事件几乎不可能再发生(全球各个国家对于金融危机的防范已很成熟)。

  实际上,这并不是海南的第一次房地产泡沫。在海南建省成立的短暂三十年历程里,已经历了好几轮潮起潮落。

中国房地产市场开始全面进入横盘时代,但是我坚信,未来3~5年,一旦放开调控房价还是会暴涨的。

  第一次,1988—1992年,海南建省成为最大的经济特区

2.未来房价会暴跌吗?

  这是全国人民都耳熟能详的故事了,前文中已有介绍。

首先,政府是有砸盘能力的,93年海南泡沫一夜之间崩盘,全国房地产应声大跌,足够说明,只要银行断贷抽资下狠手,中国房价分分钟硬着陆,房价半年暴跌70%不是梦,不过代价是整个中国经济一同完蛋。

  第二次,2010—2013年,国际旅游岛

所以政府绝不允许房地产行业崩盘,目前政府所有的调控,都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘,仅此而已。

  2010年1月,海南国际旅游岛建设规划获国务院批准,大批炒房客蜂拥而至,房价随即疯涨。直至2013年泡沫破裂,海南楼市跌进连续4年的低谷期。

3.调控政策中最重要的因素是什么?

  股票基金,第三次,2018—?,自由贸易试验区

从历史上所有的调控效果来看,当房价上涨的时候,任何政策都不能阻挡房价上涨,全部沦为空调。

  2018年4月13日,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区,海南将成为我国最大的自贸试验区,这意味着海南自贸港将获得比上海自贸区自由度更大的政策扶持,甚至开启中国从未放开过的博彩行业。

唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果,不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨,再多一点房价就开始下跌,如果减的狠了房价还能崩盘。

  受此政策刺激,海南的房地产再次蠢蠢欲动。

所以,当下次发布调控措施的时候,到底是空调还是真调,你看看有没有缩减房产信贷总量即可,他对房价影响所占据的权重非常大,同时房价崩盘有千万种可能,但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。

  不过很快,4月22日海南省住建厅发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》,核心是实施“全域限购”。海口、三亚、琼海区域购房,非海南户籍家庭购房,须提供至少5年的个人所得税或社会保险缴纳证明,而且只能在取得不动产产权证满5年后方可转让

4.如果横盘,一线城市的房价会涨吗?(此处用北京举例)

  股票基金 9

93年,海南房地产泡沫炸裂,潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。

  这是今年3月以来,短短一个多月,海南省第4次加码楼市调控政策。而将时间线放长来看,最近一年来,海南省已接连发布了14次房地产调控政策。

而现在,官方数据统计,北京目前可提供住房700万余套,2020限制人口为2300万。那么每套房按平均100平米算,提供总住房面积为7亿平米,人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。而且北京还和深圳不一样,北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。

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房地产税?

  现在的海南,早已不是历史上的海南,那个孤悬海外的瘴疠之地,罪臣贬官的流放之所。

问一个问题,增加消费税会让物价暴跌吗?

  作为仅次于宝岛台湾的第二大岛屿,海南具有独特的优势。

是,税费会增加我们的持有成本,没关系,你等着,我一定在我卖出的时候,连本带利的赚回来。我们要尊重市场,尊重市场的规律,一项事情可不可行,能不能持续,最终还是要由市场决定。

  海南拥有良好的生态环境,具有成为世界一流的海岛休闲度假旅游胜地的条件;是国际经济合作和文化交流的重要平台——博鳌论坛每年定期举办;也是国家的热带现代农业基地;作为最大的经济特区,还有国家不断出台各种政策的支持………

三十多年的房地产市场已经走过,

  如今,商界大佬们正以更大的势能和布局,重返海南。

对于未来的房地产市场,你看好吗?

  2007年,经典集团董事长张宝全拿下三亚海棠湾的一块土地,开发中国第一座七星级酒店。2008年初,张宝全再次拿下三亚湾的一块土地,建造了三亚湾红树林度假酒店,客房总量超过5000间。

不论是“特色小镇”的建设大潮,还是“田园综合体”的政策利好,作为地方政府、开发商机构、运营机构、金融投资机构等,一定想在铺天盖地的媒体报道和纷繁复杂的观点研究中“拨开迷雾”。

  张宝全率先抢占了海南五湾中的海棠湾、三亚湾、亚龙湾、清水湾,奠定了在海南发展的基础。

11月25-26日,高景亚太商学院主办的“走进三亚旅游地产集训营”将在海南三亚举行。

  潘石屹早在2001年就重返海南。他的SOHO中国在博鳌镇获得1000亩土地,用于建造高档休闲别墅,启动了名为“博鳌蓝色海岸”的项目。

我们有

  2009年,冯仑的万通公司也回到海南,启动了占地2200亩、总投资超过50亿元的三亚奥林匹克湾项目。只不过,这个项目最终由于各种客观因素折戟沉沙,但还是可见冯仑对海南的前景和信心。

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  目前,中国最大的几家地产公司,恒大、万科、融创、雅居乐、中海、保利、碧桂园等房企均在海南进行了战略布局。其中,许家印的恒大在海南区域共有16个项目,土地总面积达1709.1万平方米,是海南岛的“大地主”之一。特别是许家印投资1600亿元打造的海南海花岛项目,拥有12000亩超大体量,业态规模空前、包罗万象,气势恢宏。

最先进的案例

  大型房地产公司在海南跑马圈地的背后,存在着违法填海造地、严重破坏生态环境、违规调整和侵蚀海岸线、过度依赖地产开发等乱象。

体验文旅地产的发展方向

  在对海南的第二轮巡视中,巡视组指出的问题就有:

参访海三个经典旅游度假超级大盘;

  “生态文明建设问题突出。有的对中央环保督察组交办的信访件处置不力,在项目建设中存在未批先建、“跳跃式”上马工程及规避环评等问题;有的传导责任不到位,对环保工作缺乏有效的统筹协调监督机制;有的基础设施建设滞后,用海管理和海岸带保护亟待加强;有的农村生态文明建设基础薄弱,非法采砂屡禁不止。”

学习万科打造度假项目的规划、产品思路;

  2017年中央环保督查组向海南反馈:“房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态。

学习无资源造体系的度假地产打造方式;

  在此情况下,一些不利于生态保护的项目纷纷被停工,尤其是全省的人工岛建设几乎都处于停滞的状态。海口灯塔酒店项目、中弘如意岛、海航南海明珠、文昌清澜半岛、万宁日月岛、三亚凤凰岛及莲花岛等均在此次环保督察后进入“双暂停”(暂停建设、暂停营业)状态,也包括赫赫有名的恒大海花岛

借鉴旅游超级大盘的开发、运营、营销逻辑与实操。

  经历了上个世纪末泡沫破裂的惨痛教训,以及近年来的跌宕起伏之后,房地产已经成为海南发展过程中的达摩克利斯之剑。

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  海南到了必须“跟房地产决裂”的时候。

主题分享

  在改革开放40周年、建省30周年、新一轮深化改革开放的时间节点,面对“自由贸易试验区”如此的政策利好,海南到了必须要改变依托房地产增长的经济模式,否则产业结构调整、建立开放的自由贸易港,都无从谈起。

旅游地产的运作模式&定位逻辑

  房地产不能承托起海南腾飞的翅膀。对于中国而言,同样如此。

通过横向宽度、纵向深度的学习,系统的了解旅游度假地产的游戏规则及定位思路;为您操作旅游项目提供借鉴与参考。

  30年之前,南下海南闯荡的那些热血青年,一些人已年近花甲,大部分都已过知天命之年,他们的人生开始进入下半场,过去的青春,激情,成功,或者失败,只能通过回忆进行缅怀。

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  但对于海南这个中国最年轻的省份来说,它的青春年华才刚刚开始。

主题课程

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旅游度假地产的营销破局

更多

用全新的态度和实操模式开展旅游度假地产的营销,盘活整个项目的生命力;

让董事长具备正常的营销思维,做出正确的营销抉择;

针对更为复杂的产品营销,建立系统化的营销能力。

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三大营销讲师

带您从理论到实战

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来自北大、万科的三大讲师,带您从理论走向实战。

为您讲述,如何安全的转型为文旅地产,转型成功后如何操盘与营销。

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现场一对一咨询

带上项目当场解决

您可以带上您的项目、您的疑惑由营销实战操盘专家、主讲老师,一对一的对您的项目提供解答。

本次学习地点为海南三亚,时间2017年11月25日-26日。

若您本次无法抽出时间,可以预约下次课程。

报名方式

关注公众号:高景亚太房地产研修,在后台留下您的联系方式

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