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来源:刘晓博(ID:liuxb929)

千呼万唤的《民法典各分编》终于面世了。在首次提请全国人大常委会审议的物权编中,让我们眼前一亮的是,草案专门规定了居住权,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

众所周知,我们所说的房子产权,通常指得是土地的出让年限。毕竟国内土地都是国有,不是私有;所谓的土地权,只是使用权。

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所谓居住权,是指居住权人有权按照合同约定并经登记而占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。当年,罗马人创设居住权制度,是为了保障部分社会弱势群体的基本生存权利。因为这项制度将物的所有和利用相分离,有利于物尽其用,充分发挥物的使用价值。现在,我们规定居住权,是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

依据土地的使用目的,一般分为住宅用地、工业用地、商业用地,使用年限分别为70、50、40年。然而,现行规定并没有明确,土地使用年限到期后如何?

8月27日,楼市突然传来三个大消息:

居住权一般有时间性,其期限一般为长期性和终身性。一般情况下,这个期限可由当事人在合同、遗嘱中确定与约定。如果没有对期限作出明确规定,那就应当推定为居住人终身居住。于是,又有了此次《民法典》物权编中关于住宅建设用地使用权届满续期的最新规定,这也算是对近几年来国内所谓“70年产权”现象的及时回应。有人开玩笑说,我们不要“爱你一万年”,我们需要“住你100年”。

对此,官方一向十分谨慎,也正是在谨慎之中,每次表态,都暗指着未来的走势。

1、央行悄悄“加息”!

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

玩笑的背后,是尴尬的现实。

最近,针对土地年限的表态,是在27日,民法典草案审议中。

下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

关于住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在此次常委会会议上,向常委会会议作了详细说明。他说,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究后,再由国务院提出有关法律修改议案。目前,还没有看到国务院有关部门提出的方案和相关议案。但是,此次物权编根据现行《物权法》第149条、《城市房地产管理法》第22条等规定,作了一个原则性规定,即:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步做好衔接。

所谓“民法典”,是系列民事法律的汇总,如果说宪法规定的是公权,那么民法规定的是私权,刑法则是加以约束。三种法律,极为重要,构成了法治社会的基础。

一、央行“加息”

对于住宅建设用地使用权届满自动续期这个问题,近几年学界争议不断。比如自动续期的时间到底是多长、自动续期后是否需要缴纳费用等问题,一直无法达成共识。现在,法律作出了规定,是否意味着达成了共识呢?

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8月27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

著名资深专业律师王才亮指出,10年前的《物权法》只规定“自动续期”,没有规定要缴费用的问题。此后,关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,屡屡有人要超越法律收费。在遭到反对后,又一直有人推动法律修改,并且确实有效。现在看来,在此次民法典制订中,收费派的观点占了上风。物权编对现行《物权法》规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”后面加上了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。如果草案如此通过,将来修改物权法等加上收费的规定就成了必然。

当然,法律要想出台,须有一个复杂的过程,但我们不妨先看下已经公开的,和房地产有关的条款—这其实就是未来的趋势。

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作为此次民法典的新增内容,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法,可以说开启了一个新纪元。如果说,这是一喜。那么,对于所谓自动续期的后续收费一事,则是一忧。忧的是,将收费当成解决问题的法宝。

1.
居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况:

不过,从规定来看,自动续期的政策思路目前很明确。即使付费,也提到了“或者减免”的可能性。总而言之,关于自动续期的规定,既有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,也有助于不动产相关部门重新研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

这一点看似平常,但如果以法律的形式落实下来,就不寻常了。这可以保证民事主体的居住权,也为其他一些相关的住房形式,奠定了法律基础。

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由此可以相信,随着居住权规定的落实,随着住宅建设用地使用权届满后自动续期的规范,未来在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,也将逐步落地。居住权来了,未来已来!

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所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”,是央行把国库里的钱,交给商业银行保存,这个过程一般会通过招标方式进行。

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举个例子,比如租房纠纷,之前我们只能通过合同法,追究违约责任,而这条写入法律之后,就变成侵权责任了。此外,条款中的表述是“登记占有”,这也意味着,将来租房的权利保障,需要正规的交易和备案。这种备案,也为房产税的一个方面:租房收益征税,奠定了法律上的基础。

中央国库里的钱,主要来自财政收入。国库资金会存放在央行,获取比较低的利息(一般为活期存款、活期利息)。所以,企业交税会带来市场流通的货币减少,相当于紧缩货币。为了保持市场流动性,央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱,通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的:

第一,让中央财政资金获得更高的收益;

第二,这相当于向市场投放基础货币;

第三,通过中标利率,央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

姓名:刘桂明 工作单位:

再比如,如果进行“逆按揭养老”,房子抵押给保险公司,如果保险公司玩猫腻,一定时期后赶走了住房人呢?有这项规定,双方的合约就会清晰很多,纠纷也就更少。

从上述表格可以看出,今年4月以来,中标利率一度走高到了4.73%,但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日,国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号,随后7月31日的政治局会议予以了认可。

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事实上,最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨,央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

2.
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

央行之所以要引导市场利率走高,我猜是两大因素:

这是大家关心的,土地使用年限到期后怎么办。

第一,美联储有可能在9月下旬继续加息,这样中美利差会进一步倒挂,将让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题?当然最好是市场利率走高。

第二,中美博弈,或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值,会招致美国进一步加税,意思不大。所以,最近传出了人民币汇率将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实,我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%”(此前准备金率为0%),重启了所谓的“逆周期因子”,都是为了制止人民币进一步贬值。

如果法律通过,那么“自动续期”就将以民法的形式固定下来,大家可以吃个定心丸了。

现在小幅“加息”,也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息,人民币会不会有“正式加息”,尚有待观察。但届时,至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

但是,我们要看到表述上的细节:“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”,等等,这是不是意味着将像传言那样,土地到期后,再次缴纳土地出让金才能续期?按照地价占房价的比例,那可不是一般家庭能承受的。

央行“加息”(因为没有正式提高“银行存贷款基准利率”,所以我给“加息”二字加上了引号),对楼市显然构成利空。楼市会下跌吗?这个要看地方政府的政策,以及房贷的真实利率。如果各地降低上浮幅度,就可以抵消负面影响。

由于还没有通过,我们这里姑且大胆推测,房子兹事体大,鉴于保障民生精神,如果是家庭自住房,人均面积控制在一定规模之下的,理论上应该是免费续期。

目前全国房贷的“加权平均利率”为5.6%,距离“熊市利率”7%仍然有显著距离。未来这个关键数据(央行每季度公布)会不会真正大幅上升,尚有待观察。我个人判断是,不太可能。

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二、居住权“入法”

但是,现在的表述是“缴纳或者减免”,这意味什么呢?看下现行物权法规定:

8月27日下午,民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

所谓“民法典”,是民事权利的宣言书和保障书,是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力,那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法+民法典”构成了公民国家的基础,民法典的重要性仅次于宪法。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

据报道,此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分”,不再保留计划生育的内容。这意味着如果通过,计划生育可能被彻底放开。

也就是说,住宅的续期,从免费到待定;非住宅的续期,连“自动”都不提了。这意味着什么呢?

在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”:居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

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据媒体解释,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

首先,现在所谓的“商住”,“公寓”,到时候最后的遮羞布将被扯下。而且,本身它们的土地使用年限就短,民法典出台后,大量商业用地上盖起的住宅将面临土地到期问题。从最近国家对于这种“挂羊头卖狗肉”的土地使用的态度看,未来不会对“商住”“公寓”手下留情。那就意味着,现在持有“公寓”的人,要尽快考虑重新配置资产了。毕竟“公寓”交易受限、税点高,并不容易快速转手,动手一定要早,莫要等到大家都意识到这一点再动手。

这是什么意思呢?比如甲自己购买有一套住房,现在他退休了,退休金不多,生活质量不高。为了提高生活质量,甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议”(倒按揭),每月从保险公司获得8000元的生活费。到甲去世后,保险公司根据协议结算,房子归保险公司,如果有多出来的价值,则归甲的法定继承人继承。

其次,多套房持有者,别再舍不得“老破小”了。刚刚分析了,尽管住宅自动续期,但并不一定是免费了。以目前的情况看,对于多套房、面积超标的豪宅,征收一定的土地出让金是有可能的。如果多套房投资者想跟未来对赌一下,观望观望,最好也将老房子出手—毕竟他们最先到期,首当其冲,自己就不要做“吃螃蟹”的人了。

从甲把房子抵押给保险公司,获取生活费开始,到他去世为止,这套房子虽然抵押了,但居住权归甲本人,这个权利需要在法律层面明确。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

再比如乙购买了政府的“共有产权住房”,相当于按照6:4的股权比例,跟政府联合购房,乙占60%的权益,政府占40%的权益。但只要乙拥有这60%的权利,房屋的居住权是100%归属乙的,政府不得要求40%的居住权。这也需要明确。

当然,在租房中也存在居住权。有了居住权,租户才能给子女申请学校。但是请注意,法律是这样规定的:“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。这里面“登记”是关键,“登记”的意思是说,你的租赁合同要去“街道办”备案,也就是交税。而之前的很多租赁,事实上是偷税漏税的。

以后,如果你要“居住权”,那么请签租赁合同、交税、到政府备案。

三、住宅的自动续期

据报道,关于住宅建设用地使用权届满续期问题,此次“物权编草案”先作一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

应该说,这个规定跟此前“国土资源部”在2016年12月明确的做法,没有什么区别。或者说,没有新的进展。也就是说:

1、住宅用地到期之后,可以自动续期,但要不要交费,待解。

2、非住宅用地到期之后,是没有提及“自动续期”的,到时候怎么办,更加是一个悬疑。

现行的“物权法”是这样规定土地到期情况的:

第一百四十九条 

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

可见,在现行“物权法”里,住宅用地到期免费续期,不存在交费的问题。此次修订,反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的说法。

为什么留下这个尾巴?我的猜测是:你的首套房或者人均一定面积,是免缴房地产税的,但对不起,70年后可能有续期费;至于压根没有条件开征房地产税的中西部小城市,可以通过“续期费(土地租金)”来增加财政收入。

至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后,是获得土地续期,还是建筑物整体被收回,都很难讲,要看有没有约定,或者将来法律如何规定。

这就是我经常劝大家尽可能买住宅的重要原因,住宅获得的法律保护是高于商铺、写字楼和公寓的。当然,供求关系也完全不同。商办物业一般来说是严重过剩的,住宅总是短缺的。

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