摘要:《城镇家庭资产指数一季度报告》:房市调控已见成效,投资风险仍需警惕
5月3日,西南财经大学中国家庭金融调查(CHFS)与研究中心发布《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》(以下简称《报告》)。报告指出,近十年投资购房比例上升致使房市风险增大,但房地…

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租购同权正式立法,剑指学区房。最近高层对放低产动作频频,这次通过高层的表态和透露出的力度和以往不同,高房价痛恶人心,不但绑架了中国经济,还绑架了最重要的部门——银行。

  《城镇家庭资产指数一季度报告》:房市调控已见成效,投资风险仍需警惕

日前,中国家庭金融调查与研究中心公布了《2019年一季度家庭资产指数报告》。报告基于对中国家庭金融调查用户的季度电访数据撰写而成,样本包含城乡样本和农村样本。根据CHFS电访数据所构建的CHFS家庭资产指数,能及时把握居民家庭资产变动及经济预期情况。

近日,中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据显示,中国家庭的房产在总资产中占比高达69%,美国仅为36%。
这意味着一旦房价下跌,很多家庭将跌入财富消失的深渊中。

  5月3日,西南财经大学中国家庭金融调查(CHFS)与研究中心发布《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》(以下简称《报告》)。报告指出,近十年投资购房比例上升致使房市风险增大,但房地产调控政策已取得一定成效,一线及热点城市房价预期持续回落。中心主任甘犁教授表示,居民要警惕房市投资风险,让房子回归“只住不炒”的定位。

CHFS家庭资产指数系列主要包括资产变动指数和预期指数两类,其中家庭资产变动指数构建包括家庭总资产变动指数、家庭金融资产变动指数、家庭房屋资产变动指数以及家庭工商业资产变动指数等;预期指数主要包括宏观形势预期指数、股市预期指数和房价预期指数等。

这本身就是一种很不科学的家庭资产配比,风险比例太高。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁认为,与美国家庭的金融知识水平相比,中国家庭还处于小学生生水平,而美国家庭则达到了大学生水平。
反映到资产配置上,老百姓对于金融类资产缺乏了解和研究,一味只迷信房产的保值增值功能,而美国家庭则更注重金融类资产的有效配置,能够更有效做到分散投资,以降低风险。

  刚需房比例逐渐下降,改善性住房和投资房比例上升较快

一季度《报告》由家庭资产变动、城镇住房市场、家庭消费支出情况和宏观经济预期四大部分内容组成。《报告》指出,该季度经济触底回升迹象显现,股市好转对家庭金融资产增值作用明显,住房市场交易活力增加。

房子——一场财富狂欢
中国家庭迷恋买房增值并非没有任何根据。据国家统计局数据,2016年北上广深新建商品住宅价格比2015年增长40%,二线城市增长16%,其他城市仅增长4%。
CHFS数据显示,过去半年,城镇无房家庭新购住房的比例为4.9%,已有一套房再购房的家庭比例为5.3%,已有多套房再购房的家庭比例更高,为5.9%,其中,富裕家庭(总资产处于前20%)的买房比例高达8.1%。
这一组数据正印证了房价上涨的真凶并非是刚需购房者,而是已有一套房甚至多套房的土豪们。

  《报告》对城镇家庭购房情况做了详细描述。2018年一季度城镇新购房中,30.8%为首套房,43.8%为第二套房,第三套房及以上占比25.4%。《报告》指出,过去十年间,新购房中首套房占比持续下降,而第二套或第三套及以上房占比持续上升。

一、家庭资产变动

土豪们重金押注,事实上也收获了高额回报率:
CHFS数据显示,在过去三个月里,城镇无房家庭的总资产变动指数为96.3,财富处于缩水状态;
有房家庭的指数为109.1,财富持续增长,其中有房且在近半年新购房的家庭的资产变动指数高达121.1;
另外,从区域上来看,房价上涨还加剧了地区间财富的不均衡:二线城市的有房家庭总资产变动指数为110.3,而其他城市的资产变动指数为106.8。
财富随着房价的上涨发生了重新分配,由无房者家庭向有房者家庭转移,财富越来越集中到一批靠买房发家的人手中。

  资料图

家庭总资产减少。2019年第一季度家庭总资产变动指数为98.6(指数以100为参照基点,大于100表示上涨,小于100则表示下降),表明家庭总资产在减少。其中,城镇家庭总资产变动指数为99.1,农村家庭总资产变动指数为95.8。

危机在哪里? 全民押注房产的资产配置现状,至少有两个极其可怕的风险:
从整个社会层面而言,房产正在吸干其他经济体的血。
从过去的经验我们看到,很多人通过投机买房获得了大量财富。这种暴富经验正在形成示范效应,越来越多的资金进而继续涌入房地产领域。
这些资金如果不买房原本可以用来做什么?消费\投资实体\创业\配置金融资产……这些都是可选途径。
但是随着预期会涨心理的膨胀,最终这些钱全部流入了房产,最终抑制了消费\投资实体\创业\配置金融资产……造成一业兴、百业衰的局面。

  2017年四季度至2018年一季度,有3.6%的城镇家庭新购房产,有2.0%的城镇家庭出售或转让房产。同时,《报告》指出2018年一季度,在新购房产中投资房比例高达50.3%。纵观近十年房市变化,投资房比例不断上升且增速加快。2008年,投资房比例为19.6%,2013年上升至28%,2016年与2017年分别达到33.4%与37.6%。

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一旦这唯一的独苗也衰了,整个社会将陷入万劫不复的境地,所以大家看到为了降低风险,很多城市出台了限购限贷政策,把这些流进去的钱全部暂时锁死住,想进来的钱暂时也被踢了出去。整个交易进入速冻模式。
从个人层面而言,房产正在把投资者推向悬崖边。
很多人为什么迷信买房致富?因为预期一定会涨。为什么如此笃定?因为中国的房价有政府兜底,不可能跌。
几乎没有人做过调查研究,仅仅是看了几篇网络上的水文,或者仅仅只看到了北上广深这些年坚挺的房价,便得出了这样的结论。

  资料图

图1 家庭总资产变动指数

事实上,泡沫最讲究逻辑,就如当年的温州和海南,在所有人都在预期会涨的心理作用下买房时,泡沫犹如一阵龙卷风,刮走了藏在房子里的那些钱。
清华大学国家金融研究院副院长朱宁教授认为:
在泡沫里面,预期决定了所有的事情。在这里面可怕的事情是,因为这个价格是人为推高的,而且是被预期上涨推高的,一旦不上涨,不会横盘,不是涨就是跌。
在低位下跌,风险相对比较可控,但如果是在高位很大幅度的下跌,风险是很大的。这不仅仅是购房者的风险,更大的风险在于银行体系或整个经济。
翻译一下这句话:相信房价会涨的同时,你必须意识到房价也是会跌的,这是经济规律使然,没有一丝半点的侥幸。

  16个热点城市房价预期趋于稳定,调控政策已见成效

工商业经营形势好转。2019年第一季度家庭工商业资产变动指数为99.5,表明家庭工商业资产依然在贬值。但从2018年第三季度开始好转,工商业资产减少的家庭比例持续降低。

当房价下跌时,你准备好如何自救了吗?
事实上,当危机已然发生时想自救是十分困难的,但在危机来临之前自救还是来得及的。
对于把全部资产押注在房产里的家庭而言,要做的是,处理掉二三四线城市的某一套房子。
套现的钱完全可以用来投资金融资产,包括保险、股票、基金、固收类产品、信托等,按计划逐步建立海外美元资产。这就好比把集中在一处的投资风险,进行了分散,通过不同金融产品的分摊风险,总体的资产配置风险得到了降
低,从而整体的投资回报率更偏向稳定。

  甘犁教授表示,投资购房比例的增加说明房市仍然存在较大风险,但值得注意的是,政府出台的房地产调控政策已取得一定成效。2016年,16个热点城市(北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州)相继加强房地产调控力度。由CHFS数据可见,2016到2017年热点城市首套房比例仅下降3.4个百分点,全国平均水平下降5.2个百分点;同期刚需房比例仅下降3.4个百分点,全国水平下降5.2个百分点。

工商业雇工预期增加,东部地区和西部地区的雇工预期明显高于其他地区,而南方地区雇工预期高于北方地区;此外,三线城市经营工商业的家庭会有较大雇工需求;而一线城市雇工需求在减少。

中国房地产为经济拉动立下汗马功劳,但是同时国家太依懒房地产。被这位立下大功的功臣绑架,国家对这个身
边的危险人物不可能不管,恨只恨没有一个像样的产业能替代这个房地产行业,看着房地产越来越疯狂只能暂时
采取软禁措施,等着有一天实体制造业起来或者其他新兴行业能够创造出GDP的时候,腾出手来收拾这个不听话
的孩子,所以现在在相对的高位把手里的房子出售是最最明智的选择。

  新闻配图

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测试一个城市的房价是否有市场,就是把房子低于市价的80%-90%价格挂出,看看多久能够卖出?如果1-2两
个月未能出售,说明你所在的城市房子需求量不是很大,多多少少有些泡沫。
最近可能多少听到有些富豪或者是手里有房子的人在抛售房产的消息,如果房地产还有特别大
的利润空间,那么
那些投资大佬么为何要出手呢?潘石屹,李嘉诚他们为何不房产牢牢的捂在手里?难道他们比我们普通老百姓傻
么?我看未必,他们只是没有我们贪而已,得到的信息比我们一般人提前,嗅觉更灵敏,眼光看的更远!想想为
啥国家不再交易中动房地产?交易中和冷冻期处理房地产风险是不一样的,各位看官仔细想想是不是这样呢?这
里面有最重要的因素就是社会稳定。

  16个热点城市的房价预期经历了“快速上升”和“缓慢回落”的过程。自2015年一季度开始,热点城市的房价预期快速上升,房价预期指数从2015年一季度的97.5上升到2016年同期的127.8,之后出现缓慢回落。从2017年一季度被称为史上最严厉且最严密的楼市调控“3·17新政”落地为始,回落趋势开始加速,2018年一季度降至108.7,进一步反映了政府对热点城市的调控政策产生了作用。

图2 家庭工商业资产变动指数

以上这些绝不是危言耸听。当然中国仍然不缺投资机会,下一波造富机会肯定在咱们让人又爱又恨
的股市。现在股市在酝酿一波前所未有的
的大牛市,至于敢不敢参与,仁者见仁智者见者。

  《报告》同时指出,一二线城市房价预期回落,但三线及以下城市在上升。一线城市房价预期从2016年一季度的135.1持续下跌至2018年同期的106.4,且在2017年四季度开始低于二线及其它城市。从家庭计划买卖房产情况看,2014年四季度到2016年一季度,计划买房比例持续走高;但2016年一季度为拐点,此后计划买房比例逐渐下跌,到2017年四季度跌至为8.5%。而卖房市场一直较稳定,2016年四季度有略微增加,之后稍有回落。

金融资产变动受股市影响。2019年第一季度家庭金融资产(包括现金、存款、股票、债券、基金、理财产品、衍生品、外行、贵金属和借出款等)变动指数为97.9,表明家庭金融资产持续减少。

  中产家庭资产缩水明显

但与上个季度相比,金融资产变动指数上升了0.3个点,家庭金融资产减少的比例降低,而股市好转是主要原因。对比持有不同金融产品家庭金融资产变动的情况,持有股票或基金的家庭金融资产增加的比例为32.3%,未持有的家庭金融资产增加的家庭比例仅为16.7%。

  2018年一季度城镇家庭资产指数为100.2,城镇家庭总资产与上季度相比基本不变。

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  将家庭总资产按照从低到高划分为五组后发现,2018年一季度,较高资产组和高资产组的家庭总资产在增加,其他组的家庭总资产在减少。与上季度相比,处于0-40%的低资产组、较低资产组的家庭总资产缩水幅度减小,较高资产组总资产略有增加,高资产组总资产增长幅度减小。相比而言,中等资产组的总资产缩水幅度较大,由2017年四季度的96.5降至2018年一季度的95.1。

股票基金,图3 家庭金融资产变动指数

  中心主任甘犁教授指出,一季度股票亏损导致家庭金融资产缩水。《报告》显示,城镇家庭的金融资产变动指数为95.9,呈缩水状况,且各资产组的金融资产都在缩水,较高和高资产组的金融资产缩水程度较轻。上证指数从1月26日的3553点一路下跌到3月30日的3168点,股民投资股票的盈利情况也在整体下降。2017年四季度到2018年一季度,仅2.0%的股民盈利很多,14.3%盈利一点,23.7%基本持平,亏损一点和亏损很多的股民分别为31.1%和28.8%。整体来看,过去半年股票盈利指数为64.7,不容乐观。

房屋资产变动较小,增值较少。2019年一季度房屋资产变动指数为101.0,这表明房屋资产依然在增加,但是变动较小。分区域来看,中部地区房屋资产变动指数最高。三线及其他城市家庭房屋资产增加最明显,自2018年第三季度以来三线及其他城市家庭房屋资产持续增加。与其它地区不同的是,一季度东北地区家庭的房屋资产在减少。

  2018年一季度股票预期指数为87.4,居民整体看跌二季度股市。股民对二季度股市认为“上涨一点”和“下跌一点”的分别占到30.4%和34.0%,另有13.6%的股民认为会“下跌很多”,只有2.9%认为“上涨很多”。

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  2018年一季度股票预期指数为87.4,居民整体看跌二季度股市。股民对二季度股市认为“上涨一点”和“下跌一点”的分别占到30.4%和34.0%,另有13.6%的股民认为会“下跌很多”,只有2.9%认为“上涨很多”。

图4 家庭房屋资产变动指数

  【关于CHFS城镇家庭资产指数季度报告】

二、城镇住房市场

  中国家庭金融调查(CHFS)始于2009年,
于2011年、2013年、2015年、2017年完成四轮入户调查,形成了具有全国代表性的微观家庭基础数据库,样本规模已超过4万户。在此基础上,从2014年一季度开始每季度开展电话回访,构建家庭资产指数,及时把握居民家庭资产变动及经济预期情况,指数以100为参照基点,大于100表示上涨,小于100则表示下降。截至2018年一季度,已经成功进行15次电访工作。本报告基于2018年一季度电访数据撰写而成,样本均为城镇样本。

城镇住房交易活跃度上升。过去半年,城镇买房家庭比例为4.4%,卖房家庭比例为1.9%,均高于2018年第三季度。其中,热点城市过去半年实际购房和售房的城镇家庭比例分别为5.1%和3.1%,明显高于全国城镇平均水平。

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图5 城镇家庭实际买/卖住房情况

分区域来看,西部地区购房家庭比例最高,比全国平均水平高3.2个百分点,东部地区购房家庭比例最低;中部地区家庭实际出售住房的比例最高,是全国平均水平的两倍。

分不同城市来看,过去半年购房家庭比例最高的是三线及其他城市,一线城市次之,二线城市实际购房和售房的家庭比例均最低。按不同资产组来看,中等资产组购房的家庭比例最高,为6.3%;低资产组购房的家庭比例最低,仅有1.5%。

此外,高资产组出售住房的家庭比例很高,为3.7%,是全国水平的两倍有余。2019年第一季度,有购房和售房计划的家庭比例均有所上升。城镇地区在未来一年内有购买住房计划的家庭比例为10.5%,较2018年四季度上升1.3个百分点;城镇地区在未来一年内有出售住房计划的家庭比例为5.1%,较2018年四季度上升0.5个百分点。

整体看来,计划购房的家庭比例大于计划卖房的家庭比例。

计划购房家庭中无房家庭占比提高。在城镇地区计划新购房产的家庭中,无房家庭计划购房的比例略有回升,从2018年第二季度的12.7%上升到第四季度的13.6%,到本季度的16.1%。

已有住房仍计划购买住房的家庭占比依然非常高,65.8%的计划购房家庭已有一套住房,18.1%的计划购房家庭已有两套或两套以上住房。本季度多套房家庭中计划出售住房的家庭占比为10.5%,比2018年第四季度有所增加;一套房家庭计划出售住房的家庭占比仅为3.7%,比2018年第四季度略有减少。

此外,从不同房产拥有状况来看,拥有多套房的家庭计划出售住房的比例依然高于一套房家庭,并且多套房家庭计划出售住房的比例持续走高。

三、家庭消费支出情况

家庭消费支出比上季度略有增加。2019年第一季度全国家庭消费变动指数为103.2,表明本季度家庭消费支出增加。

其中,消费增加的家庭比例为40.4%,比上季度增加2个百分点;消费减少的家庭比例为10.9%,比上个季度增加4.4个百分点。第四季度家庭消费增加的项目则主要集中在生活用品及服务、食品、衣着和医疗保健等项目上,在以上项目上增加消费的家庭比例分别为43.6%、41.6%、36.7%和36.3%,家庭占比均超过三分之一。

而在教育文娱、居住、交通通信和其他项目上增加消费的家庭比例相对较低。2019年第一季度家庭消费预期指数为102.3,表明家庭预计未来三个月消费会增加。

家庭消费增加预期较2019年第一季度家庭消费预期指数为102.3,表明家庭预计未来三个月消费会增加。具体来看,认为未来三个月家庭消费增加的家庭比例为31.9%,消费不变的家庭比例为57.7%,消费减少的家庭比例仅有10.5%。

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图6 增加各项消费的家庭占比

四、宏观经济预期

宏观经济预期乐观。2019年第一季度宏观经济形势预期指数为124.6,表明我国家庭对下个季度的经济形势持乐观态度。股市预期迎来好转,城镇家庭对股市的预期由悲观转为乐观。2019年第一季度,城镇家庭股市预期指数为103.0,表明城镇家庭对未来三个月的股票市场持乐观态度。

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图7 宏观经济预期指数

股市预期迎来好转。城镇家庭对股市的预期由悲观转为乐观。2019年第一季度,城镇家庭股市预期指数为103.0,表明城镇家庭对未来三个月的股票市场持乐观态度。

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图8 城镇家庭股市预期指数

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图9 城镇家庭股市预期指数

房价预期继续下降。全国城镇地区房价预期指数延续下滑。2019年第一季度,我国城镇家庭房价预期指数为110.3,表明城镇居民预期2019年第2季度房价仍会上涨;同时,受到住房调控措施影响,全国城镇家庭房价预期指数较上季度112.6下降了2.3个点,说明房价预期有所回落。

热点城市的房价预期指数为99.2,在经历2018年前三个季度小幅度波动后大幅下滑,本季度延续下调趋势。一线城市的房价预期指数延续2017年第一季度以来持续下降的状态,为96.2,比上个季度下降了2.7个点;二线城市房价预期指数为109.0,较上季度下降2.6个点,延续下降的趋势;三线及其他城市房价预期延续上季度回落的态势,本季度预期指数为113.8,持续高于一线和二线城市。

从2017年四季度开始形成的一线城市与非一线城市之间房价预期指数的“剪刀差”仍然存在,并有扩大趋势。此外,无房家庭房价预期好于有房家庭,一套房家庭的房价预期高于有多套房家庭。

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图10 全国城镇和热点城市房价预期指数

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图11 城镇家庭房价预期指数

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