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随着上周“以房养老”保险试点正式落地,一时间,“以房养老”究竟该怎么养成为全社会讨论的热门话题。随着国内老龄化趋势的不断加快,养老将成为众多老人、甚至是中青年无可逃避的问题。

  试想2035年后,“以房养老”可能是重要的选择

生活是焦虑的,无论是是中产还是非中产,每个人面对的焦虑都是不同的,但是汇总到一起总能和房子关联上。

此前尽管各地已有不少试点,但相关业务开拓举步维艰,传统养老观念以及不可确定的房地产价值风险等都是限制“以房养老”推开的“拦路虎”。而此时推出“以房养老”保险试点,监管层意欲何为?“保险版”以房养老又有哪些不同?作为“以房养老”成功案例的美国究竟有哪些经验可供借鉴?

  中国基金报记者 孟靓

房子是套在人们脖颈上的枷锁,无法摆脱束缚,也无法逃避,曾经生不起、活不起、死不起只是当做一个笑话来看待,但是人到中年,才知道这些都是摆在桌子上的现实!

形势

  “以房养老”试点四年后将扩大至全国范围。8月8日,银保监会发文表示,进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革,积极发展老年人住房反向抵押养老保险,对传统养老方式形成有益补充,为满足老年人差异化、多样化养老保障需求,决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

社会人口老龄化这么高大上的社会学问题现在竟然不知道为什么又和房子联系到了一起,以房养老的时代被宣布开启。

2053年每3人中就有1老人

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6月23日,酝酿多时的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》终于出台。《意见》鼓励保险公司开展住房反向抵押养老保险试点,试点期间为2年,地区为北京、上海、广州和武汉,自2014年7月1日起。

  “以房养老”从四个城市扩大至全国

以房养老全国范围展开

“以房养老”保险政策落地,再次引发全社会的关注。对于保监会此次出台新政,有保险机构人士分析称,“以房养老”试点的提出,是基于当前国家养老面对的几大难题,如日益加剧的老龄化趋势,“4+2+1”的家庭模式令新一代生活压力过大等等。

房产 ,  老年人住房反向抵押养老保险,又被称为以房养老保险,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。简而言之,“以房养老”实则是保险公司分期付款,从民间收购房地产的一个流程。

8月8日,中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,要求从即日起,把老年人住房反向抵押养老保险(简称“以房养老”)推广至全国范围开展。

事实上,当前国内人口老龄化问题已十分严峻。根据清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心与海康人寿共同发布的《2014中国居民退休准备指数调研报告》,截止2013年底,中国65岁及以上人口已达到1.32亿人,占中国总人口的9.7%,且每年以1000万人的速度增加。预计到2053年,老龄人口将达到峰值4.87亿,占总人口35%,即意味着每3个中国人中,就有1个老年人。人口老龄化已经成为摆在每个人面前必须面对和解决的课题。

  2014年7月,原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点,试点截止时间为2016年6月30日。

老年人住房反向抵押养老保险,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,并按约定条件领取养老金直至身故。老年人过世后,保险公司获得老人房产的处置权,处置所得将优先用于偿还养老保险相关费用。

对于推出试点的意义,业内人士认为,在养老市场中,金融机构的优势在于解决养老资金来源与盘活养老存量资产,当前推出试点,也意味着金融保险参与养老和基本养老市场的政策支持力度在提升。伴随着中国社会的老龄化正不断加速,以房养老保险的推广将是大势所趋,不过,受当前商品房产权以及传统观念等因素约束,以及“以房养老”作为基本养老体系内的一种市场探索,“以房养老”保险短期内或难以迅速推广。

  2016年7月,原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市,试点期间延长至2018年6月30日。

“以房养老”这事儿并不是新鲜事了,早在2013年就提出“鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,并且正式在全国部分城市开始了试点,但是似乎该项业务并没有受到人们的欢迎,截止到2018年6月底,全国只有一家开展了这样的业务,而且也仅仅只有98个家庭139位老人办理。

与此同时,“住房反向抵押养老保险将住房抵押与终身养老年金结合起来,通过发挥保险机构产品和资金运用灵活性的优势,尝试一次解决养老资金从何而来和如何养老的问题,其政策意义要大于经济收益。”上述人士认为。

  去年7月,国务院印发《关于加快商业养老保险的若干意见》,要求大力发展反向抵押保险等适老性强的商业保险,并提出支持商业保险机构开展反向抵押保险业务,在房地产交易、登记、公证等机构设立绿色通道、降低收费标准,简化办事程序,提升服务效率。

这样惨淡的试点结果下依然要全国推广,这件事情其实也说明了我国严峻的人口老龄化问题和养老问题。

那么,什么是“以房养老”呢?公众一般谈论的“以房养老”,其实官名叫做“反向抵押贷款”,也俗称“倒按揭”,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

  以房养老保险试点以来,业务开展并不理想。公开媒体报道显示,截至今年6月底,有多家保险机构获得了试点资格,但只有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务,共有98户家庭139位老人完成承保手续。

虽然以房养老这时候推出全国并非确定恰当,但是透露出的问题就是,在养老方面,除了房子什么都是靠不住的。

即60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人,可将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,一次性或每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权,一直延续到房主去世。当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分归抵押权人所有。

  此次扩大至全国范围,银保监全方位督促保险机构和各地保监局做好“以房养老”的相关工作。保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控;积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养老需求,增加老年人养老选择。各保监局要支持保险机构开展老年人住房反向抵押养老保险业务,做好相关监管工作,规范市场行为。如有保险机构确定在当地开展老年人住房反向抵押养老保险业务,保监局应及时向银保监会报告。

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反向抵押贷款最早起源于荷兰,而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国,除这两个国家之外,加拿大、新加坡、英国、法国、日本等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

  “以房养老”引质疑但势在必行

楼市深度捆绑

资料显示,国际上住房反抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构,在日本还存在房地产企业以住房重建的形式参与。

  “以房养老”试行之路走得并不顺利。比如有观点将以房养老解读成政府在推卸应该承担的养老责任,也有观点认为无法理解房子不留给子女;甚至出现过打着“以房养老”的旗号行骗的案例。金融机构担心未来房价下跌、房产变现难,开展该项业务顾虑重重。

一直以来都是在对房产上附加的属性进行剥离的工作,比如租售同权、租房也能上学、租房也能就医等等,但是这次来了个以房养老,不得不说这是否是一个成熟的时机。

问题

  全国老龄办最新统计数据显示,2017年全国新增老年人口首次超过1000万,60岁以上老年人口达2.4亿,占总人口比重达17.3%。预计到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右。在个别省份,人口老龄化问题更加突出。辽宁省60岁及以上的老年人占人口总比重近23%。今年7月,辽宁省提出将实施渐进式延迟退休政策,鼓励老年人才自主创业。

现在的楼市陷入了越调越涨,越涨越调的情况之下,主要愿意还是楼市房产附加的资源太多了,金融层面、教育、医疗,到现在养老也将绑定到房子上。

“以房养老”如何养?

  中国进入老龄化社会已成不争的事实,养老问题将日益突出,养老压力越来越大,部分省份甚至呈现养老金亏空,今年7月起已开始实施养老保险基金调剂制度。今年6月13日,国务院向外公布了《国务院关于建立企业职工基本养老保险基金中央调剂制度的通知》(下称《通知》),决定从今年7月1日起实施基金中央调剂制度。《通知》明确,地方上比例从3%起步,采取人均定额的方式进行拨付,离退休人员多的省份将获得更多的调剂金。

这一来并不是回归房子居住的本性,而是进一步拓宽了房子的附加值,房产再次深度捆绑民生!

其实,过去几年已有银行等机构在部分地区开展过“以房养老”试点。其中北京、上海、南京等地也曾尝试一些试点,主要是以地方财政、养老院、银行为主体,但目前大多已终止。

  日趋严重的人口老龄化问题在一定程度上意味着以房养老保险的市场动力及其意义。业内人士认为,以房养老试点扩围,目的是在探索符合国情、满足老年人不同需要、供老人自主选择的养老保险产品,扩大养老服务供给方式,这无法替代基本社会保障。

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据银行人士介绍,对于银行来说,该项业务的收益情况与一般按揭业务无异。但如遇老年人去世,继承人无力或不愿偿还贷款,银行将面临处置房产的繁琐手续,而且还可能面临房产价值大幅下降的风险。

  目前对以房养老的担忧主要集中在法律政策不配套、传统观念难改变、政府监管协调能否跟上等。《证券时报》评论员文章表示,首先以房养老扩围有待加强制度设计。推动以房养老扩围,除了自下而上的市场化运作、逐步发展,更需要将其纳入市场化改革顶层设计范畴,在法制保障、政策引导、市场配置、行业发展等方面加强规划和统筹协调。

如果房子最后与养老等民生相关问题越绑越紧的时候,有房和无房的生活差距将进一步拉大,有房子的活着很舒坦,没房子的晚年那就不堪想象了,最后不可能出个租房养老的情况吧?!

记者了解到,中信银行是目前市场上推出“以房养老”倒按揭业务比较早的银行。按照中信银行在广州推出的“以房养老”倒按揭业务规定,养老人须年满55岁,借款人为养老人本人或法定赡养人。贷款期限可根据借款人实际需要合理确定,但最长不超过10年。贷款利率按照中国人民银行公布的同档次基准利率或上浮执行,贷款每月实际支付养老金额不超过2万元。

  其次有待发挥保险机制的重要作用。开展以房养老以及相关配套业务,是对现代保险所具备的经济补偿、资金融通和辅助社会管理三大功能的综合运用。还需要特别注意加强市场监督。以房养老涉及房产业主、房产中介、银行、保险公司、养老机构等多个市场主体和各有关方面的利益。需要相关部门加强市场监督,严厉打击违法违规行为,防范行业风险。

以房养老的全国推广,封堵了房价下跌的可能性,极易让人理解为政府在主动维护房地产利益,助推房价进一步上涨,从而加剧百姓炒房、囤房的恶习,让这一轮看似坚决的调控变成儿戏。

“借款人需有两套或以上自有住房,所抵押的住房不属于抵押人和共有人生活的唯一住所,用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。”中信银行业务人员此前在接受记者采访时表示,而对于借款人只有一套自有住房的情况,除了以该自有住房抵押,还必须增加一名拥有自有住房的法定赡养人作为共同借款人,用于抵押的住房的共有人须同意将住房用于抵押担保。“同时,该按揭还可与租房互补,客户为了补充养老金的缺口,可以把出租的房子再向银行办理‘以房养老’业务。”

  最后,基金君作为正在老去的“80后”,试想2035年后,“以房养老”是最惨的一步,要做好其它财务规划养老,比如买养老目标基金。你愿意“以防养老”吗?

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据了解,该银行也主要是通过打包,以综合理财的方式推出“以房养老”业务。不过,截至目前该业务进展仍相对困难,成交业务十分有限。

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出租屋里的焦虑

此次保监会推出“住房反向抵押养老保险”试点,意味着保险机构也将加入“以房养老”的队伍。据保监会相关负责人介绍,和银行推出的业务相比,由保险公司开展的以房养老业务有着两大优势。

责任编辑:常福强

“房子是用来住的”没错,但是,是不是可以理解为房子不是用来养老的呢?!

“一方面,保险公司承担长寿风险,依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故,确保老人的晚年生活后顾无忧;另一方面,老年人过世后,其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后,剩余部分依然归法定继承人所有;如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用,保险公司将承担房价不足的风险,不再向老年人的家属追偿。”上述人士称。

出租房里的居住,租购同权的租客们在面临自己老去的时候,拿什么来养老?晚年是否会凄凉?其实这样的问题本来是显而易见的。

尽管如此,目前具体“以房养老”保险产品还暂未出现。据媒体报道,幸福人寿目前已经在北京和上海积极申报以房养老保险试点。保监会有关负责人表示,符合条件的金融机构不少,但真正有能力、有意愿来做这项业务的不会太多。

原本租购并举、租售同权的大政方针和顶层设计,让人们相信在不久的将来,租房将是这些绝大多数外来人口解决居住问题的最重要途径,租房也将享受到与买房同等的权力和待遇,租房不再受到歧视,而是安居乐业的重要方式。

“因为这项业务关系到对风险的管控、对政策的把握、对背后的服务、对整个精算产品的设计等,比现有产品要复杂得多。即使满足各项试点条件,也不会有很多险企参与试点。”一位资深保险人士告诉记者。

2017年8月28日,国土部和住建部联合发文,确定在北京、上海等13个城市开展利用集体土地建设租赁住房试点。

不过,也正是基于保险公司所面临的利率、房价波动、长寿、现金流等风险,保监会将此次试点地区划定为北京、上海、广州、武汉四大城市。“作为一线城市,北京、上海和广州的保险市场相对成熟,老龄人口数量较多,房地产市场容量较大,且房价波动相对较小。”该人士称,而武汉入选也更多是因为已有保险公司开展养老社区探索,未来或可在二者的结合上做些文章。

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专家

北京提出在未来五年,建设租赁住房50万套。上海将在十三五期间增加租赁住房70万套。深圳在“二次房改”中,提出到
2035 年新增公共租赁住房等保障房不少于 100 万套。

仍需突破多重障碍

国家推进租赁住房的发展,让很多人看到了在一线城市奋斗的希望,相信房租可以解决教育、户口、医疗、养老的后顾之忧。

金融机构为何参与积极性不高呢?事实上,国内“以房养老”仍需要跨越不少障碍。中国国情与老年人传统习惯决定老人或子女参与的积极性不高。中国老人认为将房子留给子孙是天性和本能,不愿意把房子卖掉或交给银行。不少老人将房产视为重要遗产,“以房养老”观念估计短期难以改变。

但是,以房养老的出现,似乎在晚年留下了凄凉的因子,只等待无房者老去的那一刻生根发芽。

近日,记者走访了位于广州市越秀区的多个社区,受访的多位老人普遍表示,“最近总在电视上看到‘以房养老’的新闻,也知道一些,但对于具体如何操作并不清楚”。

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有不少老人认为,有房子的老人大多家庭经济有保障,儿女贴补一些足够使用,哪还需要抵押房子;而且,“好不容易一辈子攒了一套房子,说什么也不会打房子的主意。”

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对于今年69岁的王伯而言,“有房子租出去,也好过抵押给银行、保险公司,每月拿一笔钱。”王伯告诉记者,自己现在有两套房子,除了现在居住的,还有一套用来出租,近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

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某地产中介负责人告诉记者,从房地产价值变化角度看,“以房养老”在一二线城市的可操作性要大于三四线城市,但一线城市“租房养老”的性价比明显更高。同时,“以房养老”最大的风险来自房产估值和资产的流动性风险,而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源,这在一定程度上会限制“以房养老”的规模。

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另外,现有住宅房屋产权70年,产权未到期或到期后如何处置依然存在政策“盲点”。到期后房屋是直接归银行等金融机构,还是作为遗产分配给老人子女,这也是值得关注的话题。

?中国GDP破80万亿,辉煌的房地产时代已经成为过去式了么?

还有专家指出,目前我国养老配套服务设施不完善,老人即便有了钱,也未必能买到优质养老服务,“以房养老”与养老相关产业发展滞后矛盾突出。

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

“目前国内对‘以房养老’模式还有一个认识和接受的过程,国家也需要出台相应措施支持金融机构开展‘以房养老’业务,如房屋处置方式、土地使用权期限等问题,以便于保险、银行开展业务。”业内人士指出,目前来看,保险等金融机构开展养老按揭只是国家养老体系的补充,暂时还不具备作为主要养老方式的条件;而且参与“以房养老”主体,仅仅集中在拥有住房且房产价值相对稳定的群体,从这个意义讲,“以房养老”和养老社区都是进入门槛相对较高的养老模式。

?政府不再垄断住房土地供应,集体土地可建房,小产权房将转正?

需要注意的是,事实上“以房养老”也仅是一种自愿选择的养老方式,并不能替代国家基本养老保险体系。不过,鉴于中国国情复杂,经济发展不平衡的国情,未来中国的养老体系应该是多层次、多元化的养老体系。从现阶段来看,“以房养老”仍将处于探索阶段,短期内来讲还需要突破上述诸多问题,以满足日益增长的养老产业市场。

?一线城市靠边站,这3个二线城市,将成为今年楼市新的热点

南方日报记者 郭家轩

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