近日,“国”字头地产专家刘世锦一针见血地指出,房地产泡沫破裂苗头初现!他认为,与相同发展阶段的其他国家相比,现阶段中国基建投资和房地产投资比重明显过高,我国基建房地产投资已经过了历史需求峰值,以土地谋发展的城市融资发展模式已经走到尽头,很难再持续了。

我们购买任何商品,肯定都不希望买过之后会贬值,但现实告诉我们,几乎所有的商品都是日益贬值的。众所周知的汽车、电脑、手机等不仅会贬值,且贬值速度相当更快。

2017年7月21–24日,博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会论坛在海南三亚理文索菲特度假酒店举行。

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过去8年中国房价整体呈上涨姿态,那么8年、10年后房子会贬值吗?马云说中国未来最便宜的就是房子和车子,反而养老院的病床和干净的空气等才是最昂贵的。事实真的如此吗?想弄明白这点,还得结合当下的房地产调控来说。

本届年会主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”,金融界网站全程直播此次盛会。

上述人士认为,房地产历史需求出现、实体经济难承受高房价导致的高成本出现衰退、 扩张型货币政策终结、房地产泡沫破裂等因素的出现将会终结上述模式,苗头已经出现了。

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任志强在讲话中,不断的抛出:你们会认为房价会上涨吗?或者说房价会下跌吗?房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫等等情况吗?为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢?等问题,并进行回答。

不知道各位网友看完以上两段话是什么感受,反正奇哥是觉得醍醐灌顶,对整个房地产的发展趋势又有了新的认识。从刘世锦的言论中奇哥能领略到三点清晰信号,这关系到未来房价的涨跌,更关系到亿万刚需解决住房问题的住房制度。

调控楼市的初衷是什么,降房价吗?很多专家学者都说不是,是稳房价。在严格调控下,房价能够保持基本稳定,没有大的起伏,也就达到政策初衷。未来10年,如果房价能保持稳定,将会给中国推动各项改革,打造经济升级版创造难得的机遇。

任志强部分精彩观点速览:

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但奇哥想说房价不是你想稳,就能稳得住的,尤其是国家之口喊出要遏制房价上涨的时候。调控楼市是一盘大棋,控房价无非就是两种途径,加大供应和抑制需求,截止目前出台的行政手段大多是抑制需求,但需要明确的是中国购房者最大的特殊性就是“买涨不买跌”,房价预期一旦被行政手段扭转,购房需求就会大量萎缩,没有需求的市场房价想稳是不可能的,只会顺其自然下跌。

严监管、强调控下 房价是否会降?

首先,刘世锦是为数不多的敢直言说“中国房地产是以土地融资谋城市发展”的大佬之一,另外还有任志强。这种言论是非常正确的,其实回顾几十年的房地产历程,不难发现从98年以后,中国房地产进入市场化,后续照搬了香港的拍地模式后,土地价格就一直居高不下,因此房价也是水涨船高。甚至有专家称,土地招拍挂制度,是土地财政难以为继的祸患之源。

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任志强表示:不会。

当前中国的实情是,除北上深几个一线城市可以不依赖土地出让金过活之外,其它几乎所有城市财政收入的30%以上都是卖地收入所得,这种以土地融资谋城市发展的模式实际上是广为人诟病的,毕竟土地资源有限且“面粉贵过面包”的尴尬情形又极大地推高了房价。

事实上,部分地区已经降价30%,甚至出现价格腰斩都无人问津的尴尬局面,聪明的人早就试探性的抛售了,只有自以为聪明的人还在苦等最后的机会,等待房价再次昂首上涨一个档位,然后大摇大摆大赚地轻松套现离场,真是打得一手好算盘,但现实吗?

任志强称,影响房地产市场的主要因素是:国家基本制度、宏观、微观经济政策、市场中的供求关系。

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很多人可能会搬出任志强城市化进程和房价的正相关言论来,争辩一番。但奇哥想说,现如今正是国家想调控楼市,想遏制房价上涨,在这个国家我们首先要明白一点,只要是国家想做的事情最终都会水到渠成,圆满做成。

就国家基本制度而言,我国的土地制度不会发生变化,在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下,中国房地产市场不可能会发生根本性变化。

几乎所有人都知道,要想房价下跌必须降低土地价格,然后再想办法用税收来填补财政空缺,这才是健康可持续的地方财政收入模式。更重要的是,如果当前的财政收入大部分靠土地出让金支撑不改变,房价很难下跌,任志强也在前天发表过相同的观点。原因是地方政府对于调控楼市难有积极性,因此中央所要求的调控效果和手段的实施都很难有显著效果。

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其次,在很多城市,住房已经成为落户的基本条件,要想获取城市的优质资源,就必须要获得城市的房子。

但眼下随着土拍严重遇冷,前7月全国有近800宗土地未达底价流拍,土地价格有下调趋势。“现在地价已经是很高水平了,未来应该会往下走。”融创中国执行董事、行政总裁汪孟德表示。地价下跌,房价下跌势必就不会再遥远了。

任志强依然顽固地坚持,“城市化进程要达到70%,中国当前只完成了近60%,房地产还有至少20年红利期”,是经不起推敲的。多重信号也显示,任志强房价“永涨”言论第一次受到挑战,未来随着房价的停滞不前,房子大概率会日渐贬值。

第三,二季度公布的土地价格显示,地价一直呈现出持续上涨态势,很多城市,在严调控下只控制房价,但从未采取任何措施来控制地价。这种情况一定会影响到住房。从土地供给情况看,地价已经成为推动房价继续上涨的必要条件。

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首先,近日“国”字头地产专家刘世锦一针见血地指出,房地产泡沫破裂苗头初现!他认为,与相同发展阶段的其他国家相比,现阶段中国基建投资和房地产投资比重明显过高,我国基建房地产投资已经过了历史需求峰值,以土地谋发展的城市融资发展模式已经走到尽头,很难再持续了。

“在地价不断飙升的前提下,房价有可能会在地价高涨的情况下,出现迅速下降,崩盘或者泡沫的情况吗?”

其次,现阶段中国基建投资和房地产投资比重明显过高。这释放的信号已经非常清晰了,房地产投资已经达到历史顶峰,未来房地产投资增速会有所下滑,中国经济也在极力改变靠房地产拉动的模式。

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为什么中国炒房现象严重?

任志强曾在去年底人民大会堂中国地产年度风云榜上说,2018年房地产将迎来“三降”,其中就明确提到,房地产投资增速会明显下降,事实上上半年任志强这一预测已经应验。国家统计局也明确表示,房地产投资增速的下滑,不影响总体平稳运行走势判断。

上述专家这席话释放的信号其实非常强烈,“房地产投资比重过高”这是中国当下不得不面对的重大问题,换句话说就是“房地产一家独大,其它百业都有点发展落后”的意思,这是非常可怕的,毕竟一国之大最后考量的是科技和实业的实力,科技强国,实业兴邦的道理所有人都懂。中国当前的经济发展略显畸形,是时候加以矫正了。

在缺少房地产基金的市场环境中,只有付得起首付和支付的起利息的人才能分享到房地产红利,假如中国的房地产基金能够获得较好的发展,也就不会造成了现在巨大的投资市场。

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房地产的蓬勃发展归根到底还是土地市场的过度繁荣,过去的模式是“以土地谋发展的城市融资发展”,土地价格一路推高,传导到房价上就很难降低。刘世锦说这种模式已经走到了尽头,所传递的信号非常明确:未来1-2年土地政策会有巨大的变革,高房价或倒逼地方政府主动降地价,以其它税收来填补这一财政损失,具体如何发展我们要拭目以待了。

租赁市场能否顺利崛起?

这背后释放的积极信号已经不言而喻,过去我们总说中国房地产已经和经济牢牢捆绑在一起了,经济要想保持每年6.5%的增速,房地产就不能失速,因此房价下跌也看不到希望,政府不会让房价下跌的根据就在此。但目前来看,房地产增速下滑将是常态,但是国家已经表示在这种常态下,经济总体平稳运行的走势将丝毫不受影响,就说明中国经济在改变发展路径,说白了就是要极力挣脱靠房地产拉动的现实。

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如果没有社会化的住房租赁,高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的,德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社,用于出租的时候是免税的,所以他会有较高的收益。

再者,房地产泡沫破裂苗头初现!奇哥认为该人士所说的房地产泡沫破裂苗头应该是指一年多来在国家重拳治理楼市下,一些热点城市出现的房地产明显降温情况。比如环京的燕郊,以及今年迎来房价普跌超20%、地价腰斩的厦门等,这些地方楼市泡沫的逐步挤出实际上是房地产迎来春天的征兆。下半年或将有更多的城市迎来房价理性回调。

其次,中国早已从“房子不够住”快进到“不缺房”的时代了,虽然至今未有准确数字统计目前中国到底有多少房子,但是可以确定的是中国压根不缺房。更有专家揭露称,中国目前所以房屋总量足以够40亿人居住;我爱我家副总裁胡景晖更爆料称,北京6环内有近100万套空置房源,北京这样的住房急需城市尚且如此,何况其它城市呢?

如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。历史上,我们十几年的租赁市场,但是并没有真正解决问题。

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君不见,一些在北上广深打拼的年轻人虽然被高房价所压迫买不起房,但是不可否认的是远在他乡,他们的父母祖辈手里都至少有2套以上的房产,更有甚者强大到拥有整栋楼房;三年棚改更是让他们“鸟枪换炮”,农村的土楼也变成了城市里不止一套的高楼大厦,从他们的角度来看,完全不担心住房问题。

关于房企负债

此外还表现在实体经济难承受高房价导致的高成本出现衰退、 扩张型货币政策终结等方面。

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2017年1-5月,108家房企新增融资579.69亿元,增速降低45.3%,其中银行贷款降低29.6%,票据债券降低49%

当华为的技术部门搬离深圳至东莞的时候,当小米的雷军明确表示未来2年会向武汉转移上千员工,总投资超过230亿,互联网公司扎堆逃离北上广深的背后是房地产对实体经济的挤压的最好证明;

更厉害的是统计数据显示90后毕业三年就买房,从这方面看,他们的父母祖辈其实颇有实力。90后都已经到了不为房子发愁的阶段,未来的00后和10后能够继承的房产就更多了。加上中国房屋即将告别“70年产权”时代,未来购房需求更会全面下滑,那么多的房子没人住,又租不出去,放在那里唯一的结局就是贬值。

而值得注意的是,2015年—2016年新增有息债务8520亿元,
2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。

而从本轮调控伊始信贷就进入持续收紧状态,不光是开发商和炒房投资客感受到艰难,刚需也难以避免地被误伤,如今的货币政策早就不像15、16年那种极其宽松的状态,取而代之的是封堵开发商融资渠道、削减购房杠杆、收紧首套房二套房贷款利率,就连央行降息降准的“放水”也变得意义不同,每一次都明确要把资金合理引导至小微企业和实体经济,杜绝再向房地产市场漫灌。

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这意味着,房企很快要进入还贷高峰期,明年大概有3300多亿的债务,后年4470多亿,今明后三年大约有1万多亿的到期债务,这也和信贷控制有直接关系,未来影响会很大。

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再者,人口发展趋势严峻,这也是很多人容易忽略的现实。统计数据就不用说了,从15年之后,新生儿出生率是连年下跌的;老龄化是不断快速推进的;结婚率更是跌跌不休,晚婚晚育不结婚导致的结果就更加现实了,这几大因素叠加,中国的人口是在呈现快速锐减的。其它不说,倘若10年后中国人口跌去1成,房子还能有不贬值的道理吗?

调控政策何时会放松?

以前判断房地产的走势我们通常都一叶障目,只盯住楼市调控的措施不放,觉得只要采取行政手段压制需求就能合理引导房价回调,但事实证明不管是出台300次调控也好,还是500次也罢,不从供给、土地以及需求端着手,一切都是枉然。毕竟调控楼市最根本有效的做法是降低土地成本和满足刚需购房需求,一味地压制需求规避风险,最后只会让风险积聚,成为一颗更重磅的定时炸弹。

只有当房地产市场发生快速下滑或者是实体经济发生巨大波动的时候,当前的调控政策可能会出现放松。

“国”字头地产专家刘世锦的一席话显然道出了拯救中国房地产的科学办法,也彻底释放了房价的未来走势:在中国房地产投资增速逐渐放缓的背景下,在土地价格走向下调的道路上,我们有理由相信越来越多的房价虚高、泡沫巨大的城市会像厦门和燕郊一样,在有效的调控作用下迎来泡沫的破灭,理性回调恢复健康。

“今年1月6月份房地产相关的税费增长很快,契税增长18.5%,土地增值税增加了23.9%,高于其他税费两倍多,所以,如果出现经济下滑的情况,特别是由于资金紧张导致这种情况的出现,那才有可能对房地产的政策提出调整。”

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谈房地产未来

但我们同样需要认清现实的是,纠正中国房地产的错误任重道远,这并非一朝一夕之事,房价即便出现回调也不会如很多刚需所愿出现大跌甚至暴跌,这是绝对不会出现的;更不会出现房价能够低到所有人都能买得起的地步,这在世界上任何一个国家都不现实。对于刚需购房者来说,当下要做的就是抓紧时间选择合适的房产上车,毕竟国家出面压制房价的情况并不多见,既然国家已经喊出了要“坚决遏制房价上涨”,远了不敢说,至少下半年房价肯定是呈现下跌趋势的,所以刚需的你该不该买房还要纠结吗?

任志强表示,从目前来看,今年房地产市场的销售,从面积到金额,都将创历史新高。

有谁可以说,当房地产再创历史新高的时候,这是不好的市场吗?有谁能认为,我们的黄金时代已经过去了,为什么我们的销售在持续增长呢?

从总的市场情况看,不认为今年会有大的问题,而可能产生的问题,则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下,出现其他的问题。

以下是任志强演讲实录:

1制度决定中国房地产市场不会发生根本性变化

一个是什么是充分的市场?当国际上评价中国是不是市场经济的时候有很多定义。我们俗话说,顾客是上帝,假定我们的政策对顾客有很多限制性条件,那么这一定不是一个充分的市场。

影响市场的主要因素,一个是国家基本体制制度问题,一个是宏观、一个是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用,因为我们的制度条件不同。

判断一个不完全市场的趋势,要从多方综合分析,不能只看单一因素的影响而忽略了其它。就国家体制制度而言,最重要的是土地制度。在这样一种政府决定土地资源配置的情况下,中国的房地产市场,不可能会发生根本性的变化。

第二是户籍制度,住房已经成为落户的条件,所以我们在限购的城市中,可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。倒过来说,你要想获取城市的资源,就至少要拥有城市的户口。

我们的金融制度中没有房产基金产品,它的作用是从个人买房,变成用基金来分享城市化的红利。

目前的情况,大家很多人去投资房子,那么,是因为没有房产基金去共享。所以有钱付首付和付利息的人就可以买房投资,而无钱付首付或者付利息的人,也没有办法用资金的方式去分享,就造成了一个巨大的投资市场,假定基金发达就可能不会这样一个以住房为直接目标的投资市场,就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。

2如果没有社会化的住房租赁 高地价会导致高租金

我们又可以看到,许多城市在谈住房的租赁问题,尤其是一些大城市,但是如果没有社会化的住房租赁,高地价而形成的租赁市场一定是高租金的,德国允许大家私人买房,但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的,所以他会有较高的收益,如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品,那么这个租赁市场还是有一定困难。

历史上,我们十几年的租赁市场,但是并没有真正解决问题。那么,我们可以看看二季度公布的土地指标情况。这个土地实际上是在持续上升的一个过程。

尤其是很多城市在限制住房价值的上涨,但却从来没有受到任何政策限制地价的上涨,从二季度公布的数据看,地价上涨的速度还在持续,这种上涨一定会影响到住房。

我们再看住房和土地价格的对比,就可以明显看到。住房价格用全国平均数和全国平均土地数看,相差很低。最直接的差价根本不够盖房。从东部地区和现有地价基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态,而中部、西部和东部地区的房价是地域全国土地平均价格。

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